Analys: Så ska du tänka på dagens bostadsmarknad
För en månad sedan annonserade Riksbanken att de skulle höja reporäntan för första gången sedan 2020. Sedan dess har bolåneräntorna ökat samtidigt som många prognoser kring svagare prisutveckling på bostadsmarknaden har publicerats och uppmärksammats. Här svarar Erik Holmberg, Hemnets marknadsanalytiker, på några vanliga frågor som kommit upp kring den rådande situationen på bostadsmarknaden.
Erik Holmberg, Hemnets marknadsanalytiker.
Vad är det vi ser på bostadsmarknaden nu?
Det vi har sett sedan Riksbanken annonserade att de skulle höja reporäntan i slutet av april, är en ökad försiktighet på bostadsmarknaden.
I samband med räntehöjningen har det också kommit ut prognoser och scenarier från både banker och myndigheter där man förutspått längre bostadspriser och stigande räntor framöver. Det är naturligt att detta påverkar marknaden och att man framför allt på köpsidan blir lite mer försiktig.
Vi såg i vår Köparbarometer att det i maj, för första gången sedan sommaren 2020, var fler köpare som trodde på sjunkande priser än vad det var som trodde på stigande priser den kommande sexmånadersperioden.
En annan effekt vi sett, och som sannolikt påverkas av räntehöjningen och skriverier om sjunkande priser, är den tydliga ökningen av nytillkomna bostäder till salu. Detta är ett mönster vi som påminner om tidigare perioder där oron på marknaden ökat. Det var exempelvis tydligt i början av coronapandemin våren 2020. Sannolikt är det då flera av dem som gått i säljtankar som tidigarelägger säljprocessen. Det finns sannolikt också många på marknaden som redan har köpt och som då skyndar sig att publicera sin befintliga bostad när risken för prisnedgångar kan antas ha ökat.
Det kan ses som rationellt att om man tror att priset är lägre om några månader så är det bättre att sälja nu snarare än att vänta. Tidigare har dessa perioder av höga tillflöden ofta följts av en period med ett lägre publiceringstryck då flera av de som skulle ha publicerat sin bostad redan gjort det. Det blir i och med det en generellt förflyttning eller tidigareläggning av publiceringarna.
Samtidigt som antalet publicerade bostäder ökat minskar också antalet försäljningar. Detta är en vanlig reaktion när försiktigheten på marknaden ökar och det blir svårare för köpare och säljare att komma överens. Även om antalet försäljningar nu ligger lägre än under motsvarande period i fjol så är det fortsatt tydligt fler än åren dessförinnan.
I en marknad där antalet publicerade bostäder till salu växer samtidigt som antalet försäljningar går ner ökar utbudet. På lägenhetsmarknaden är utbudet nu på en rekordhög nivå medan utbudet för villor är det högsta sedan 2019. Det höga utbudet signalerar tydlig att vi nu gått över till ‘köparens marknad’. Värt att notera när det gäller utbudet är dock att de flesta på bostadsmarknaden är både köpare och säljare under ungefär samma period, vilket gör att ett högt utbud ofta också indikerar en generell hög efterfrågan.
Kommer bostadspriserna gå ner nu till följd av den högre räntan?
Att räntan nu ökar beror på den stigande inflationen som i sin tur påverkats av både kriget i Ukraina och förlängda leveranskedjor till följd av nedstängningar i Kina.
När räntan ökar blir det dyrare att låna pengar vilket generellt är negativt för bostadspriserna.
Vår bild är att de prisnedgångar vi sett nu framför allt beror på psykologi och en oro för ökande boendekostander, i och med höjda räntor framöver, och prognoser om sjunkande bopriser, snarare än själva ränteökningen i sig.
Räntorna, i synnerhet de korta, är fortsatt låga i ett historiskt perspektiv. Men de flesta experter spår fortsatt stigande räntor till följd av den höga inflationen.
Om vi nu får ett scenario där räntan fortsätter upp kommer det också få en mer direkt inverkan på hushållens ekonomi och då är det troligt att det leder till en minskad betalningsvilja på bostadsmarknaden. Som motvikt till detta ser vi dock den ökande sysselsättningen i samhället. Arbetslösheten minskar nu och många experter menar, att så länge den är låg så kommer vi inte se några större boprisnedgångar.
Storbankernas prognoser för bostadsprisutvecklingen de kommande åren ligger enligt Dagens Industri på mellan noll och minus 10 procent.
Historiskt har bostadspriserna, likt aktiemarknaden, gått upp över tid och vid de nedgångar vi sett har bostadspriserna återhämtat sig och varit tillbaka på samma nivå ett par tre år senare. Den historiska utvecklingen är dock ingen garanti för att det kommer att fortsätta se ut så framöver.
Behöver jag som bostadsägare oroa mig för sjunkande priser?
Om du inte planerar att sälja din bostad den närmaste tiden behöver du inte bekymra dig över bostadsprisernas utveckling. Så länge du inte gjort en försäljning har du varken tjänat eller förlorat pengar på prisutvecklingen. Däremot bör du vara beredd på att räntorna och därmed de månatliga utgifterna kommer att öka den närmaste tiden. Även andra utgifter så som el kommer sannolikt öka framöver. Ett tips är att se över sin ekonomi och räkna på vad du får för boendeutgifter vid olika räntenivåer.
Det kan också vara bra att fundera över din framtida situation utifrån ett scenario där bostadspriserna fortsätter ner och du då skulle behöva sälja din bostad med förlust. Framför allt om du har små ekonomiska marginaler. Köper och säljer man på samma marknad påverkas man mindre av prisnedgångar. Men om större delen av ens besparingar är det som lagts in som kontantinsats i boendet kan man få problem vid en försäljning. Då blir det nämligen svårt att kunna köpa något nytt även om din kommande bostad sannolikt också tappat i pris. Du har helt enkelt inte kvar nog mycket pengar för att täcka kontantinsatsen. Därför är det för det viktigt att både amortera och månadsspara för att bygga upp en buffert som säkerhet vid eventuella prisnedgångar. Annars är risken att det blir en inlåsningseffekt.
Hur ska man tänka som säljare på dagens marknad?
Det generella rådet är att låta dina behov och din situation styra, snarare än att försöka tajma prisutvecklingen på marknaden. Om du behöver sälja din bostad nu, exempelvis för att du köpt en annan bostad, så finns det ingen anledning att vänta. Bilda dig då en uppfattning om den lokala marknaden och prata med mäklare som ofta är dem med bäst koll på det samt vilken prisnivå du kan förvänta dig. Om man vill få sin bostad såld så är det idag viktigt att ha realistiska förväntningar. I de flesta fall kommer man idag inte kunna förvänta sig de rekordnivåer vi såg bara för någon månad sedan. Å andra sidan är priserna i de flesta områden väsentligt högre än för bara ett par år sedan.
Ett tips om du har en befintlig bostad är att sälja den innan du köper något nytt. Då vet du vad du har för köpmöjligheter ekonomiskt och undviker risken att sitta med dubbla bostäder och dyra brygglån om det skulle visa sig vara svårsålt. I en marknad där priserna antas gå ner kan det också ses som ett ekonomiskt rationellt beslut att sälja befintlig bostad innan man köper nytt. En svalare marknad talar också för ett större utbud vilket ger dig som köpare mer att välja på.
Hur ska man tänka som köpare på dagens marknad?
Även för köpare gäller rådet att utgå från de behov man har snarare än att försöka tajma marknaden.
I dagens marknad har köparen generellt bättre möjligheter än vad som var fallet för bara ett par månader sedan. Utbudet är högre, det går långsammare och du som köpare kommer sannolikt ha mindre konkurrens från andra köpare på de bostäder som du är intresserad av. Man bör dock inte ha förväntningar att kunna göra köp under rådande marknadspris. De flesta säljare har inte köpt något nytt och är inte nödvändigtvis stressade av att sälja.
Ett tips är att utnyttja den extra tid man som köpare får i en lite lugnare marknaden till att läsa på och informera dig om bostadsrättsföreningens ekonomi, villans eventuella renoveringsbehov med mera för att att göra ett så klokt bostadsköp som möjligt.
Som köpare är det nu också extra viktigt att räkna på hur räntan vid olika nivåer påverkar ens månatlig utgifter. Samt fundera över att eventuellt binda hela eller delar av räntan på ens bolån.
Hur ska man göra med räntan på sitt bolån?
När det handlar om huruvida det är bäst att binda räntan eller ej så är det svårt att svara generellt. Det handlar mycket om vad man som bostadsägare har för livssituation och ekonomiska marginaler.
Historiskt har det ofta varit fördelaktigt att ha en rörlig ränta då bankerna lägger på en premie för den risk de tar när en kund binder över tid. Fördelen med att ha räntan bunden är å andra sidan att ränteutgifterna blir förutsägbara varje månad. Så om man skulle ha svårt att ekonomiskt hantera en kraftigt stigande ränta kan det vara en bra ide att binda räntan på hela eller delar av bolånet. Desamma gäller om du oroar dig mycket för stigande räntor. Då kan det vara bra att binda så du slipper ligger sömnlös över om du ska klara av eventuella ränteuppgångar.
Det är också viktigt att ha med sig att det kostar att bryta en bunden ränta innan löptiden gått ut. Går man i flyttplaner bör man därför inte binda sina bolån under lång tid framåt.
En viktig del när det gäller bolåneräntorna är att förhandla med banken. Många banker har nu höjt sina listräntor mer än vad reporäntan gått upp vilket indikerar att det sannolikt finns stort förhandlingsutrymme. Hör dig för med flera olika banker, det kan göra stor skillnad på sikt när räntan går upp.
Om man väl bestämt sig för att binda räntan kan det vara bra att välja flera olika löptider såsom exempelvis 1, 3 och 5 år. Binder man allt på en löptid kan det bli en tuff ekonomisk smäll om räntan skulle vara betydligt högre när bindningstiden löper ut.
