Bolåneguide: Allt du behöver veta om bolån
Oavsett om du köper en bostadsrätt, ett hus eller fritidshus så är ett bolån det vanligaste sättet att finansiera ett bostadsköp på. Här går vi igenom hur det går till och vad du ska tänka på, från lånelöfte till kontantinsats.
Ansök om bolån och lånelöfte
För att få ta ett bolån, eller bostadslån som det också heter, ansöker du först om ett lånelöfte hos en bank. När du bestämt dig för att köpa en bostad så kontaktar du banken som gör en bedömning av bostaden innan lånet kan beviljas.
Ett lånelöfte är ett förhandsbesked från banken om hur mycket du får låna för att köpa en ny bostad. Det kan vara bra att ha ett lånelöfte klart redan innan du börjar gå på visningar. En budgivning kan gå snabbt till och med ett lånelöfte vet du hur mycket du kan buda.
Lånelöftet är ofta baserat på din nuvarande situation och inkomst. Därför är det viktigt att komma ihåg att lånelöftet är tidsbegränsat och kan behöva förnyas.
Hur mycket får man låna?
Innan du ansöker om bolån kan det vara bra att göra en kalkyl. Se över dina inkomster och utgifter så du vet vad du klarar av att betala i räntekostnader och eventuell amortering för ditt nya boende. Glöm inte andra fasta kostnader som kan vara kopplade till ditt nya boende som exempelvis el, värme, vatten och försäkring.
Hur mycket pengar du får låna för din nya bostad baseras på flera saker. Bland annat tar banken hänsyn till:
- Hur många personer ni är som ska ta lånet
- Hushållets sammanlagda inkomst
- Din jobbsituation
- Andra eventuella lån som du har sedan tidigare
- Hur stor kontantinsats du kan betala
Bolån med medlåntagare
Idag är det inte ovanligt att man, framför allt som ung eller ny på bostadsmarknaden, behöver hjälp att finansiera sitt bostadsköp. Då är några av de vanligaste alternativen att få hjälp med kontantinsatsen, ha en medlåntagare eller en delägare av bostaden.
Att ha en medlåntagare innebär att du som låntagare tar lånet tillsammans med någon annan, men att du står som ensam ägare av bostaden. Då blir det två, eller fler personer, som ansvarar för att lånet betalas tillbaka.
Läs mer om begreppen att ha koll på inför bolånet här.
Det är heller inte ovanligt att ha en närstående, ofta förälder, som delägare när man köper sin första bostad. Om det rör sig om en bostadsrätt måste ett sånt upplägg dock godkännas av bostadsrättsföreningens styrelse.
Att ha en medlåntagare eller delägare kan banken se som en ökad trygghet och därmed öka dina chanser att få bolånet beviljat.
Vad är kontantinsats?
Det är lag på att max 85 procent av värdet på en bostad får finansieras av ett bolån. Resterande 15 procent kallas för kontantinsats. Kontantinsatsen kan komma från ett sparande eller via ett annat lån än ett bolån.
Att få hjälp med kontantinsatsen kan ge dig en bra förutsättning att få ett bolån men det är några saker som är viktiga att tänka på. Om pengarna ges som en gåva kan det vara bra skriva ett gåvobrev, och är det från en förälder till ett barn ses det ofta som ett förskott på arvet.
Om pengarna du får ses som ett lån bör det skrivas ett skuldebrev där ni inkluderar era villkor för lånet.
Vad är amortering?
Att amortera betyder att betala av på ditt lån. När du amorterar minskar du successivt dina räntekostnader i och med att beloppet du lånat krymper.
Hur mycket du behöver amortera och när beror på villkoren som du kommer överens om med din bank. Men det finns amorteringsregler som bankerna måste följa.
Har du ett lån med belåningsgrad på mellan 70-85 procent av bostadens värde så ska du amortera 2 procent ned till 70 procent, och därefter 1 procent ned till 50 procent av bostadens värde. Om ditt lån är mer än 4,5 gånger hushållets årsinkomst innan skatt så måste du även då amortera 1 procent.
Bunden eller rörlig ränta?
En bolåneränta eller boränta är avgiften du betalar för att du lånar bankens pengar. Hur mycket ränta du betalar och vilken bindningstid du har kommer du överens om med din bank. Du betalar ränta tills hela bolånet är betalt, eller om du sålt din bostad och på så sätt avslutat lånet.
Du kan välja att ha en rörlig ränta, som är bunden på endast tre månader, eller ha en bunden ränta under en längre tid som 1-10 år. Det är även möjligt att dela upp lånet så du kan ha exempelvis hälften rörlig och hälften bunden ränta. Vilken räntelösning som passar dig bäst beror på vilka marginaler du har och hur förutsägbara utgifter du vill ha.
Fördelen med en rörlig ränta är att du när som helst kan lösa in lånet utan att betala ränteskillnadsersättning. Du kan även när som helst meddela banken om du vill binda räntan under en längre period.
En bunden ränta kan vara bra för dig som vill ha full koll på vad du ska betala varje månad. Vill du lösa ett bundet bolån i förtid kan du behöva betala en ränteskillnadsersättning.
Vad är handpenning?
Handpenningen är en förskottsbetalning och räknas av på den totala köpeskillingen, alltså slutpriset som du köper bostaden för. Handpenningen är normalt sett 10 procent av köpeskillingen, och skulle du som köpare utan giltig anledning dra dig ur affären efter att kontraktet är skrivet kan du förlora den summan.
Om du inte har pengar till handpenningen kan du ansöka om ett så kallat handpenningslån som betalas tillbaka på tillträdesdagen till nya bostaden.
Hur fungerar överbryggningslån?
På tillträdesdagen får du nycklarna och den sista och största betalningen för din nya bostad görs. Om du ska betala för din nya bostad, men inte fått sålt din gamla, kan du behöva ta ett överbryggningslån, även kallat brygglån. Överbryggningslånet betalas tillbaka så fort du fått pengarna för din gamla bostad.
Tips för dig med bolån:
- Glöm inte att du kan omförhandla ditt bolån och byta bank om du får bättre villkor på andra håll. Om du har ett rörligt lån är det enkelt att förhandla om räntan snabbt.
- Med ett bundet lån måste du ofta vänta tills lånets bindningstid löpt ut innan räntan kan ändras. Kom då ihåg att påbörja förhandlingen med banken innan lånets bindningstid löpt ut.
- Om värdet på din bostad har stigit efter exempelvis en renovering kan det vara bra att göra en ny värdering. Är värdet vara mer än vad du köpte bostaden för kan det vara ett bra förhandlingsläge gentemot banken.
