Bostadsmarknaden 2023 – det kan vi förvänta oss
Nu lämnar vi snart ett bostadsår som präglats av osäkerhet och försiktighet. Under början av 2023 kommer sannolikt flera osäkerhetsfaktorer att kvarstå. Men det finns också goda möjligheter att det kommande året blir ett år där osäkerheten minskar och marknaden stabiliseras.
Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg tittar in i kristallkulan för bostadsåret 2023 och ser tecken på ljusglimtar.
Köpare och säljare börjar mötas
Behovet att flytta är i stort relativt konstant över tid, och därför köps och säljs det ungefär lika många bostäder i Sverige varje år. Under 2022 såldes cirka 98 000 lägenheter och 46 000 villor, vilket trots kräftgången på bostadsmarknaden är fortsatt höga nivåer ur ett historiskt perspektiv. Under hösten minskade dock antalet försäljningar kraftigt – trots ett ovanligt högt utbud.
Även andelen konsumenter som uppger att de planerar att köpa bostad ligger på stabila nivåer från år till år. Utbudet av bostäder till salu är just nu rekordhögt vilket indikerar en potentiellt hög efterfrågan då de flesta säljare också är köpare under ungefär samma tid.
Det är dock många aktörer på marknaden som just nu avvaktar en bostadsaffär till följd av en generell oro och många osäkerhetsfaktorer som påverkar hushållens ekonomi, och därmed även bostadsmarknaden.
I en undersökning som gjordes bland aktiva köpare och säljare på Hemnet i november, svarade mer än hälften att de hade möjlighet att avvakta sin bostadsaffär mer än ett halvår. Detta trots att säljarna hade en bostad till salu vid svarstillfället. I perioder av osäkerhet är det också fler bostadsbytare som väljer att sälja sin bostad innan de köper något nytt. Detta beteende är också något som bidrar till en långsammare marknad.
Sannolikt kommer vi under början av 2023 få en bättre bild av hur ränta och inflation förväntas utvecklas samt besked kring amorteringskravet och mer klarhet kring elpriskompensationen. En minskad osäkerhet gör att fler av de som idag vill byta bostad vågar agera vilket kommer medföra att aktiviteten på marknaden ökar.
Priserna stabiliseras
I en undersökning som gjordes bland Hemnets besökare i november var den generella uppfattningen att bostadspriserna skulle gå ner ytterligare 1-5 procent från dåvarande prisnivå. Marknaden är alltså mer positiv till kommande boprisutveckling än vad de flesta banker är. Nuvarande prognos hos flertalet banker har motsvarat en nedgång på ungefär 20 procent från toppen vilket skulle innebära mellan ungefär fem och åtta procents ytterligare nedgång.
Hur det här utvecklas framåt kommer i hög utsträckning påverkas av hur mycket mer räntorna kommer att öka. Vid tidigare perioder av nedgångar har priserna bottnat i samband med sista räntehöjningen. Om vi nu får en situation där den förmodade höjningen av styrräntan i februari blir den sista, är vi sannolikt nära botten i prisnedgången.
Vår bedömning är att hushållen generellt klarar av de räntenivåer som nämns vid nuvarande ränteprognos, och att det finns köpkraft på bostadsmarknaden utifrån dagens prisnivåer och med nuvarande räntor. Den rådande osäkerheten gör dock att riskviljan är låg och att många inte vågar agera till följd av oro för fler och större ränteökningar än vad som idag prognostiserats.
Ökad prisvariation
När priserna sjunker minskar också prisvariationen så att skillnaden mellan de dyraste och billigaste bostäderna minskar. En sannolik utveckling framöver, och som vi redan nu sett tecken på, är dock en mer prismedveten köpsida där efterfrågan på bostäder med “vissa attribut” påverkas mer negativt. När bolåneräntorna ökar skapar exempelvis varje extra kvadratmeter en märkbart högre månadskostnad, vilket relativt sett gynnar välplanerade bostäder på marknaden.
På samma sätt kommer bostadens uppvärmningskostnader sannolikt ha stor betydelse för många köpare framöver. Vi har sett att “solceller” och “bergvärme” blir allt vanligare söktermer på Hemnet, vilket är ett tecken på att efterfrågan på den typen av uppvärmning ökar. Det skulle kunna tala för att bostäder med låg energiförbrukning och uppvärmningskostnad blir vinnare relativt sett på marknaden under 2023. Även bostadsrättsföreningars ekonomi kommer sannolikt i högre grad påverka hur attraktiv en lägenhet är på marknaden.
Minskat tillflöde av nyproducerade bostäder
Något vi sett under hösten och som sannolikt kommer fortsätta under 2023 är ett minskat byggande och därmed över tid ett minskat tillflöde av nyproducerade bostäder på marknaden. Bostadsutvecklarna påverkas både av ökade kostnader och sjunkande bostadspriser vilket sammantaget gör det svårt för många byggbolag att få ihop kalkylerna. Osäkerheten kring var räntan kommer att vara i framtiden gör det också svårt att räkna på ekonomin i nya projekt där ledtiderna ofta är långa.
När bostadspriserna sjönk under perioden 2017-2018, såg vi en tydlig minskning i bostadsbyggandet, samtidigt som priserna på nyproducerade bostäder till salu sjönk. Den gången var det framför allt prisnedgången samt till viss del amorteringskraven som påverkade.
Att byggbolagen nu inte bara påverkas av boprisnedgångar utan också av kraftigt ökande kostnader talar för ett större fall i nybyggnationen denna gång. Vi har redan nu sett att bostadsbyggandet minskar medan priserna på det som publiceras fortsatt ligger kvar på rekordhöga nivåer. Möjligen kommer byggbolagen även denna gång behöva anpassa sina priser nedåt. Det som talar emot att byggbolagen kommer sänka sina priser är att utbudet på nyproduktionsmarknaden idag är ganska lågt, långt ifrån de höga nivåer vi hade vid förra prisfallet 2017-2018.
Sammanfattningsvis kan vi konstatera att det trots många mörka moln också finns ljusglimtar på bostadsmarknaden. Att priserna går ned kan uppfattas som negativt för den som äger en bostad. Men att osäkerhet gör att köpare och säljare har svårt att komma överens har också en kostnad för samhället när människor inte kommer vidare i sina liv. Samtidigt flyttar vi av ungefär samma skäl över tid. På grund av exempelvis relationer, arbete eller studier. Det talar för att hjulen på bostadsmarknaden kommer att börja snurra mer och att priserna kommer att stabiliseras, förr eller senare.
Uppdatering om bostadsmarknaden under 2023
Bostadspriserna har under den senaste tiden genomgått en nedåtgående trend och har nu lämnat de rekordhöga nivåer som kunde observeras under vårmånaderna 2022. Denna förändring är starkt kopplad till inflationens uppåtgående rörelse som inleddes i början av 2022, vilket i sin tur snabbt drev upp bolåneräntorna från tidigare historiskt låga nivåer. Detta har haft en tydlig inverkan på bostadspriserna, vilka har sjunkit avsevärt.
Det som framförallt har inverkan på bostadspriserna, i synnerhet på kort och medellång sikt, är räntenivån samt de framtida förväntningarna på räntans rörelse. Om marknadsaktörerna förutspår att räntorna kommer att fortsätta stiga, är det troligt att bostadspriserna kommer att fortsätta sjunka. Skulle räntorna öka ytterligare och göra det snabbt, precis som de har gjort sedan början av 2022, kan vi förvänta oss att bostadspriserna faller ännu mer. Exakt hur mycket priserna skulle sjunka i detta scenario är beroende av hastigheten och storleken på räntehöjningarna.
Med detta sagt, finns det en stark sannolikhet att inflationens uppgång nu har avtagit och att ökningen av räntorna är på väg att stabiliseras. Om räntorna skulle förbli på de nivåer vi ser idag, bör vi inte förvänta oss några stora svängningar på bostadsmarknaden under senare delen av 2023. Vi skulle kunna tänka oss en total minskning av bostadspriserna med mellan 10 – 20 % från toppnivåerna, men vi anser inte att större rörelser än så är särskilt troliga – såvida inget oväntat inträffar.
I nuläget har priserna på bostadsrätter minskat med 9,08 %, medan villapriserna har sjunkit med 11,86 % från sina högsta nivåer i mars respektive april 2022, enligt tillgänglig statistik.
På bostadsmarknaden verkar säljare och köpare nu ha funnit en viss balans. Säljarna har anpassat sig till de nya, lägre prisnivåerna, vilket har lett till att fler affärer nu avslutas. Detta indikerar att bostadspriserna kan vara på väg att stabiliseras, förutsatt att inga oväntade händelser inträffar i framtiden.
