Nyproduktion brottas med svåra förutsättningar
Under fjolåret började priserna på bostäder falla till följd av de stigande räntorna. På andrahandsmarknaden sker priskorrigeringen till följd av lägre betalningsvilja relativt snabbt, medan det på marknaden för nyproduktion går långsammare. Det genomsnittliga utgångspriset för en nyproducerad bostad var i januari 53 800 kronor per kvadratmeter, 20 procent högre än under motsvarande månad 2022.
Anledningen är att de nyproducerade bostäder som nu publiceras tillhör projekt som i många fall prissattes längre tillbaka i tiden, innan bostadspriserna började falla. För bostadsutvecklarna är det ofta inte möjligt att korrigera ner priser på bostäder i projekt som påbörjats. Vilket gör att de bostäder som nu publiceras fortsätter att öka i pris trots boprisnedgången på andrahandsmarknaden.
En annan faktor som försvårar för bostadsutvecklarna är de stigande byggkostnaderna. Enligt SCB steg byggkostanderna i januari med 16 procent, jämfört med motsvarande månad i fjol. Sammantaget innebär det en stor utmaningen att få ihop kalkylerna för bostadsutvecklarna i kommande projekt.
Effekten av det är en kraftig minskning i antalet försäljningar av nyproducerade lägenheter och småhus. Det hänger dels ihop med att köpare i högre utsträckning drar sig från att köpa nyproducerat om man befarar prisnedgångar. Nyproducerade bostäder har ofta en betydligt längre tid till inflyttning. För många innebär det att man behöver stå med dubbelt innehav och därmed dubbel risk vid en prisnedgång.
Dels beror det på en relativt sett större minskning i efterfrågan av nyproducerade bostäder, när gapet till andrahandsmarknaden växer. Under de pandemiår, som präglades av stigande priser och stort tryck på bostadsmarkanden, såldes en genomsnittlig lägenhet på successionsmarknaden för samma pris som på nyproduktionsmarknaden. Nu när priserna på andrahandsmarknaden korrigerats ner, samtidigt som nyproduktionspriserna fortsatt upp, har prisskillnaden mellan dessa marknader blivit rekordstor.
Istället för att sänka priserna pausas nu i hög utsträckning etapper eller hela nyproduktionsprojekt. Det syns tydligt i ett minskande antal publicerade nyproduktionsbostäder på Hemnet. I förlängningen innebär det ett minskat utbud av bostäder och det kommer att dämpa det pågående prisfallet. Samtidigt ökar det svårigheterna för kommande generationer att ta sig in på bostadsmarknaden. Då antalet nya bostäder inte kommer att vara i närheten av det behov som finns idag för att matcha befolkningsökningen och inflyttningen till städerna.
– Den utveckling vi nu ser är olycklig men samtidigt förväntad. Priserna på påbörjade projekt är svåra att korrigera och resultatet blir snarare att bostadsutvecklarna pausar projekt. I förlängningen blir vinnarna de som redan är inne på bostadsmarknaden då utbudet över tid minskar relativt sett, vilket dämpar prisnedgången. Förlorarna blir återigen de som står utanför och vill in, samt kommande generationer, säger Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
