Holmberg: ”Lägre tillflöde ger stöd åt prisutvecklingen”
Efter prisfallet på bostadsmarknaden under 2022 har bopriserna på många håll vänt upp under 2023. Detta trots att de ekonomiska utsikterna för bostadsmarknaden, enligt flera prognosmakare, knappast förbättrats, med fortsatt stigande inflation – och än högre räntor framöver.
Detta är en krönika av Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.
Om det är en mer permanent vändning vi nu ser på bostadsmarknaden återstår att se. Det som talar emot, är de räntehöjningar som kommit i rask takt och som sannolikt ännu inte fått full effekt på ekonomin.
Man kan dock konstatera att optimismen på bostadsmarknaden till viss del har kommit tillbaka under inledningen av året. Det syns både i prisutvecklingen och i köparnas syn på den framtida prisutveckling – där återhämtningen varit tydlig sedan bottennoteringen i november i fjol.
En faktor som försvårar tolkningen av de senaste månadernas prisökning är de fortsatt låga försäljningsvolymerna räknat i absoluta tal. I mars minskade antalet sålda lägenheter med 28 procent, medan antalet sålda villor minskade med 24 procent i årstakt. Detta ska dock ställas i relation till det minskade inflödet av nya bostäder till salu. I mars minskade antalet publicerade lägenheter och villor med 21, respektive 19 procent i årstakt. Och under det första kvartalet har det i ett historiskt perspektiv sålts många bostäder i förhållande till hur mycket som har publicerats.
För den som går i säljtankar kan det vara bra att tänka på att det är en tuffare marknad nu än för ett år sedan. Men det finns köpare om man som säljare har anpassat sina prisförväntningar till den nya marknaden.
Utbudet av bostäder är å andra sidan fortsatt högt. Åtminstone i Riket sammantaget. Men utbudet har mindre påverkan på prisutvecklingen och antal publicerade bostäder har ett tydligare samband med prisutvecklingen. Relativt mycket av det som ligger till salu idag är sådant som legat till salu i många månader. Generellt präglas dessa bostäder av en lägre aktivitet hos säljarna som oftare är mindre angelägna eller stressade att sälja, eller har en lägre benägenhet att anpassa sig till en lägre prisnivå. Denna del av utbudet pressar därmed inte heller priserna i samma utsträckning som vad volymen av nya bostäder på marknaden gör. En annan aspekt att ta i beaktande är att utbudet i högre utsträckning än tidigare utgörs av ’kommande’ bostäder. Något som tydligt ökat på Hemnet de senaste åren.
Till följd av det höga antalet försäljningar i förhållande till det låga inflödet minskar nu också årstakten för utbudet. I Stockholms innerstad där bostadsmarknaden på många sätt är som mest trendkänslig minskade antalet publicerade med en tredjedel i mars, jämfört med mars månad 2022. Där är också utbudet av lägenheter i mars det lägsta för en mars månad sedan 2016.
Gällande trögheten på marknaden och att många bostäder legat till salu under lång tid är det också en effekt av att det blivit vanligare bland bostadsbytare att sälja innan du köper nytt. Detta är en vanlig följdeffekt när marknaden svalnar. Det brukar leda till en dämpning i prisnedgången men också färre försäljningar. Ofta hör vi också att det kan vara ett krav från banker, vilket innebär att även om du skulle vilja köpa innan du sålt din befintliga bostad så får så går det inte för att banken säger nej.
Riksbankens ränteförändringar och kommunikation kring framtida ränteutveckling kommer sannolikt även framöver ha stor betydelse för utvecklingen på bostadsmarknaden. Men man kan konstatera att utsikterna för bostadspriserna ter sig betydligt bättre idag än vad de var för tre, fyra månader sedan. Förhoppningsvis kan vi framöver få en ekonomisk situation med mindre osäkerhet, vilket kommer få köpare och säljare på bostadsmarknaden att kunna mötas i högre utsträckning.
