Så påverkas bostadsmarknaden av räntesänkningen

Under onsdagen meddelade Riksbanken att styrräntan sänks från 4 till 3,75 procent. Räntan och dess utveckling har stor betydelse för bostadsmarknaden. Här förklarar Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg vilka effekter sänkningen kan få – och vad vi kan förvänta oss framöver.

Detta är en kommenterande text från Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.

Erik Holmberg, Hemnets marknadsanalytiker

För ganska precis två år sedan höjde Riksbanken styrräntan, och vi gick från den noll- och minusränta vi hade haft under många år. Samtidigt justerades räntebanan upp, vilket påverkade bostadsmarknaden kraftigt. Initialt ökade utbudet av bostäder tydligt när hushåll med säljplaner försökte få sina bostäder sålda innan det befarade prisfallet. Som en effekt av den spridda oron sjönk bostadspriserna snabbt under några månader.

Räntenivån har stor effekt på bostadsmarknaden, eftersom högre räntekostnader påverkar hushållens köpkraft. Men kanske större påverkan har hushållens förväntningar på den framtida räntan, vilket har blivit särskilt tydligt de senaste månaderna.

Sedan Riksbankeni slutet av förra året beslutade att hålla styrräntan oförändrad, har bostadspriserna utvecklats starkt. Under 2024 har marknadens aktörer blivit alltmer övertygade om att räntan har nått sin topp, att den första räntesänkningen närmar sig och att flera sänkningar sannolikt kommer att ske redan i år. Detta har drivit upp bostadspriserna, trots att den första räntesänkningen inte inträffat – förrän nu.

Faktum är att prisutvecklingen sedan januari i år varit ovanligt stark.

Att hushållen drabbats av de högre räntorna har inte undgått någon. Men att detta skulle spilla över på prisutvecklingen för bostäder är inte nödvändigtvis självklart. Trots att räntorna steg kraftigt under hela 2023, ökade även bostadspriserna. Och trots att styrräntan hittills i år legat på 4 procent har prisutvecklingen varit historiskt stark. Istället för fortsatta prisfall resulterade det i en kraftig aktivitetsminskning, med betydligt färre försäljningar och längre försäljningstider som följd. Vilket har byggt upp utbudet av bostäder till rekordnivåer.

I Stockholms innerstad, där lägenhetspriserna är högst i landet och räntekänsligheten förmodas vara stor, har prisutvecklingen de senaste två åren varit som starkast när räntan varit som högst. Det kan ses just som ett tecken på hur viktig ränteförväntan är, snarare än den faktiskt styrräntan.  

Vad hände med det dolda prisfallet?

Under 2023 och slutet av 2022 hördes ofta kommentarer från privatekonomer och andra experter om en dold prisnedgång på bostadsmarknaden. Vad man ofta menade var att endast de bästa bostäderna med de högsta priserna såldes – som påverkade statistiken. Det förväntades att detta med tiden skulle reflekteras i siffrorna, då säljarna skulle behöva anpassa sig till en lägre köpkraft, med prisfall som följd. ”Förr eller senare måste säljarna sälja, och då kommer priserna att falla ytterligare,” var en vanlig kommentar.

Detta är ett missvisande sätt att beskriva marknaden. Dels för att det inte stämmer, och dels för att det försvårar för köpare och säljare på bomarknaden, med en ökad osäkerhet kring gällande prisnivå. 

Kommentarer om ett eventuellt dolt prisfall bör tolkas som spekulationer om framtida utveckling, inte som ett faktiskt prisfall. Det har naturligtvis funnits både köpare och säljare som under denna period har behövt anpassa sig till en oväntad prisnivå. Men något ytterligare prisfall på bostadsmarknaden inträffade aldrig; priserna bottnade i slutet av 2022 och steg sedan svagt under 2023, med en ökning som har tilltagit under 2024.

Den generella bilden är att säljarna, istället för att anpassa sig till lägre prisnivåer, avvaktade och väntade in ett bud som de kunde acceptera. Detta resulterade i en marknad med betydligt färre försäljningar än normalt, men utan ytterligare prisfall. Under det senaste halvåret har säljsidan fått medvind genom indikationer på att räntesänkningar närmar sig. Detta har lett till att köparna har behövt acceptera säljarnas prisförväntningar, vilket har resulterat i ett högre antal försäljningar och stigande priser.

Det gick att köpa bostäder på dessa prisnivåer och med en styrränta på 4 procent.

Hur påverkas marknaden av den första räntesänkningen?

Eftersom räntesänkningen var förväntad av marknaden har bostadspriserna redan stigit av denna information. Samtidigt kan man anta att sänkningen får en symbolisk betydelse, då marknaden nu har fått bekräftat att räntenedgången har börjat och att fler sänkningar väntar. Det kommer sannolikt stärka prisutvecklingen framöver.

Även aktiviteten på bostadsmarknaden, i form av antal transaktioner, har ökat hittills under året. Fler köpare vågar agera när de tror på lägre räntor och högre bostadspriser framöver. Denna effekt kan sannolikt stärkas ytterligare, främst drivet av psykologiska faktorer. Bankernas kalkyler för bolån har inte påverkats nämnvärt de senaste åren. En fiktiv ränta på 6-7 procent används ofta för att testa om bolånetagaren klarar av lånet. Detta är inte heller något som kommer att justeras ner av bankerna under den närmaste tiden. Med andra ord kommer det inte att bli lättare att få ett bolån, men fler kommer sannolikt känna att de har råd med en lägre ränta.

Man ska dock ha med sig att det finns orosmoln kvar som kan pressa priserna framöver. Under 2023 var hösten betydligt svagare prismässigt än under våren. Då ökade publiceringstrycket efter sommaren vilket pressade priserna. En sådan utveckling framöver, där många säljare som tidigare avvaktat och nu gör slag i saken och försöker sälja, kommer i så fall hålla emot en prisökning. 

När publiceringstrycket ökar behöver efterfrågesidan vara stark och absorbera det som publiceras för att priserna inte ska sjunka. Hösten 2023 klarade efterfrågesidan inte detta, vilket resulterade i en prisnedgång – även om den var relativt måttlig. Ett liknande scenario till hösten är dock inte osannolikt, eftersom många hushåll har varit intresserade av att sälja och flytta vidare, men har hittills avvaktat på grund av det ekonomiska läget och den tröga bostadsmarknaden.

Sammanfattningsvis har själva sänkningen sannolikt viss betydelse för både kommande aktivitet och prisutveckling på bostadsmarknaden. Än viktigare är dock de stärkta signalerna om att ytterligare sänkningar är att vänta, och att riktningen för styrräntan nu är nedåt snarare än uppåt. Förhoppningsvis leder detta till en marknad där köpare och säljare agerar utifrån sina behov av att byta bostad, nu när osäkerheten kring ränta och inflation har minskat.