Kan vi få rekordutbud och rekordpriser samtidigt?

Bostadspriserna steg ytterligare i september, framför allt på grund  av aktuella räntesänkningar. Samtidigt noterade vi ett rekordhögt utbud av bostäder till salu. Hur är detta möjligt?

Få nyheter om bostadsmarknaden i din inkorg varje vecka. Skriv upp dig på Hemnets nyhetsbrev här.

Detta är en krönika från Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg.

I den här krönika förklarar Hemnets marknadsanalytiker Erik Holmberg orsakerna bakom, och varför vi kan få nya prisrekord på bostadsmarknaden samtidigt som utbudet är rekordhögt.

Förra året var en av de vanligaste kommentarerna från bankernas analytiker och andra experter att bostadspriserna snart skulle vända nedåt på grund av det höga utbudet. Det har dock ännu inte skett. I år har många blivit mer optimistiska om prisutvecklingen, och diskussionen handlar nu snarare om att priserna kan stiga – men först när utbudet minskat. Nästan alla aktuella analyser från storbankerna pekar på det höga utbudet som en broms för prisuppgången, och en risk för nya prisfall. Men jag håller inte med om denna risk. 

I september noterades återigen en ny rekordnivå för lägenhetsutbudet. Det var 22 procent högre än under motsvarande månad i fjol. Dåligt för prisutvecklingen kan man tänka, men samtidigt är årstakten för prisutvecklingen på lägenhetsmarknaden +6 procent i september. 

Längre försäljningstider

Utbudet, såsom det definieras på bostadsmarknaden, är ett resultat av hur mycket som publicerats och hur lång tid bostäderna ligger till salu innan de säljs eller plockas bort osålda. De senaste två åren har det höga utbudet framför allt berott på längre försäljningstider. 

För att tydliggöra hur längre försäljningstider påverkar utbudet kan man jämföra dagens bostadsmarknad med den vi hade under rekordheta 2021. Idag är lägenhetsutbudet på veckonivå ungefär dubbelt så högt som det var då. Samtidigt är också försäljningstiden i genomsnitt dubbelt så lång. Idag tar det i snitt fyra veckor att sälja en lägenhet, jämfört med två veckor under hösten 2021.Därmed kommer en lägenhet idag generellt att räknas in i veckoutbudet fyra gånger, jämfört med två gånger under 2021. Därför kommer en bostadsspekulant att se samma bostad flera gånger, men inte nödvändigtvis flera unika bostäder.

Tidsaspekten en faktor

Tidsaspekten är en av utmaningarna med att använda utbudet för att förutsäga framtida prisutveckling. Men också när det handlar om att förstå köpare och säljares utmaningar på marknaden.När vi frågat bostadsköpare som köpt en bostad de senaste två åren, har nästan hälften letat i sex månader till över ett år innan de köpte. Det som är väsentligt för köparna är antalet intressanta bostäder under hela perioden de letar bostad – inte antalet bostäder som ligger till salu en viss given vecka. På årsnivå är inte heller utbudet speciellt högt. Faktum är att antalet bostäder till salu de senaste 12 månaderna är lägre än under motsvarande tolvmånadersperiod 2021 och 2020.

Tidsaspektens påverkan blir extra tydlig i Stockholms innerstad. Där har vi idag ett rekordhögt utbud på vecko- och månadsnivå, ett historiskt normalt utbud på kvartalsnivå, och relativt lågt utbud på årsnivå. Man kan diskutera om en viss tidsaspekt är mer eller mindre användbar i olika sammanhang. Men det man kan konstatera är att det inte går att bortse från tidsaspekten i utbudet.

Det finns en paradox i att veckoutbudet tenderar att bli en mindre viktig faktor för prisutvecklingen i en trög marknad. Detta gäller både för påverkan på prisutvecklingen och för den enskilde bostadsletaren. För när försäljningstiden ökar, växer utbudet på veckonivå, men det ger inte fler potentiella bostäder till bostadssökaren över tid. 

En annan viktig del i utbudet på andrahandsmarknaden är att den absoluta majoriteten av aktörerna är bostadsbytare: som både ska sälja och köpa. Utbudet av andrahandsbostäder är ingen lagervara där det kan finnas ett utbudsöverflöd, som till slut måste reas ut om köpkraften minskat. Detta kan redan i dag vara en utveckling på marknaden för nyproducerade bostäder, eller i vissa enskilda områden och orter, men knappast för andrahandsbostäder i hela landet.

Fler säljer innan de köper ny bostad

I vintras gjorde vi en undersökning bland bostadsbytare på Hemnet. I den svarade 7 av 10 att de skulle sälja sin befintliga bostad innan de köpte något nytt. Denna andel har under perioder av en mer normal marknad legat runt 30 procent. Ibland är detta en självvald försiktighetsåtgärd från bostadsbytaren, och ibland är det på grund av att bankerna kräver att man säljer först. Detta får en stor effekt på försäljningstiderna – som i sin tur drar upp veckoutbudet. Argumentet att priserna pressas framöver för att utbudet av osålda bostäder är högt, går därmed också att vända på. Det finns en potentiellt stor efterfrågan som ännu inte realiserats.

Marknaden för andrahandsbostäder skiljer sig så klart inte från andra marknader i fråga om att utbud och efterfrågan styr pris och prisutvecklingen. Däremot bör man ha med sig att utbud och efterfrågan ofta går hand i hand på andrahandsmarknaden för bostäder. Detta då de flesta både köper och säljer under ungefär samma period och därmed bidrar till både utbud och efterfrågan. Väldigt få säljer eller köper också mer än en bostad. Men framför allt har tidsaspekten stor betydelse, och utbudet bör tolkas kvalitativt snarare än kvantitativt. Består utbudet i huvudsak av stressade säljare, då pressas priserna. Består utbudet i hög grad av säljare som avvaktar tenderar priserna inte att påverkas negativt. Eller som vi brukar uttrycka det: utbudet tenderar att kunna pressa priserna, när utbudet växer till följd av ett högt tillflöde, inte när det beror på långa säljtider.

Hur kommer det utvecklas framöver?

Gällande veckoutbudet kan vi vara ganska säkra på att det inte kommer att minska i närtid. Men att priserna inte kan börja stiga innan utbudet sjunkit, tror jag inte på. Efterfrågan kommer nu tydligt tillbaka till marknaden till följd av sjunkande räntor. Fler vågar agera när räntan sjunker. Vi får dessutom sannolikt ett minskat amorteringskrav framöver. Något som ska redovisas från utredarna i början av november. Detta kommer också att släppa på efterfrågan och köpkraften. 

Men det är inte bara efterfrågan som kommer öka när räntan sjunker och amorteringskraven mildras. Sannolikt kommer vi även att få ett ökat tillflöde av nya bostäder till salu. Hushåll som har väntat på bättre säljförutsättningar blir mer motiverade att agera när köparnas köpkraft ökar. Därav kommer utbudet öka ytterligare. Min bild är att den ökade köpkraften kommer att väga tyngre än det ökade antalet publicerade bostäder, och att lättnader i amorteringskraven därför snarare leder till stigande än sjunkande priser. Utbudet kommer dock att förbli högt ett bra tag till.

Om räntan och inflationen utvecklas ungefär som Riksbanken förutspår, tror jag att priserna först kommer att stiga, medan utbudet minskar senare. Det är inte helt osannolikt att vi kan nå nya rekordpriser på lägenheter, samtidigt som utbudet förblir rekordhögt, även om det kan låta ologiskt för många.