Din guide till att köpa bostadsrätt
När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en förening som tillsammans äger en hel fastighet. Föreningens regler och ekonomi blir också en del av ditt liv och du har även ett underhållsansvar. Vi ger en överblick av vad du bör veta – och vad du bör se upp med – inför bostadsrättköpet.
1. Skaffa lånelöfte
Ansök om bolån. Kontakta bank eller bolåneinstitut tidigt i processen för ett lånelöfte, så du kan skrida till verket när det väl blir dags och vet hur högt du kan gå om en budgivning skulle bli aktuell. Ett lånelöfte kostar inget och är inte bindande, men är tidsbegränsat. Du får låna till 85 procent av bostadens värde. Resterande peng – den så kallade kontantinsatsen – behöver du betala själv.
Jämför bolåneräntor. Självklart vill du ha ett så fördelaktigt lån som möjligt. Jämför bolånevillkoren från ett antal olika banker. När du hittat det du vill ha är det viktigt att du först stämmer av med banken eller bolåneinstitutet så att de godkänner just den bostadsrätt du vill köpa.
2. Hitta rätt
Gå på visning. När du ska köpa en bostadsrätt, som kan vara en lägenhet, ett radhus eller en villa, börja med att lista de faktorer som du inte gärna kompromissar med – antal rum, lyhördhet eller kanske krav på hiss – så blir det lättare att göra ett urval. Även om du inte är helt säker på vad du söker kan det vara smart att börja gå på olika visningar. Du lär dig genom att titta på, jämföra och ställa frågor till mäklare – och kan också enklare komma fram till vad det är du söker – och vad du inte söker.
Hitta rätt prisnivå. När du köper en bostadsrätt köper du rätten att använda en bostad och äger den alltså egentligen inte. Kostnaden för en bostadsrätt varierar förstås kraftigt mellan olika platser i landet. Om du vet vilket område du är intresserad av kan du kika på statistik för slutpriser och prisutveckling över tid här på Hemnet eller på Svensk Mäklarstatistik.
3. Läs på
Objektsbeskrivning. På visningen får du en objektsbeskrivning med all information om bostaden och eventuella gemensamhetsanläggningar. Det är också viktigt att du sätter dig in i föreningens regler – stadgarna. Be om att få tala med föreningens kontaktperson och läs på via föreningens hemsida. Fråga vilka renoveringar som har gjorts och inte gjorts – särskilt stambyten och andra större reparationer.
Energideklaration. Bostadsrättsföreningen ska också visa upp en energideklaration som visar hur mycket energi huset förbrukar.
Din roll i föreningen. Innan du köper en bostadsrätt, läs igenom föreningens regelverk – stadgarna – så att du vet vad du köper in dig i. Det är ju skönt om ni trivs länge med varandra: du, din bostad och föreningen. Du som vill köpa en bostadsrätt måste också bli godkänd som medlem av föreningen. Olika föreningar har olika regler. Men generellt gäller att du som bostadsrättsinnehavare ska betala din månadsavgift i tid och vara försiktig om bostaden och reparera sådant som går sönder.
Du har alltså ett underhållsansvar. Skulle något råka gå sönder i fastigheten måste du laga det – även om det har hänt av en olyckshändelse. Självklart är du mån om att ha en god stämning och ser också till att inte störa grannarna. Du får inte heller hyra ut din bostad utan att få godkänt av styrelsen. Från styrelsen kan du också få reda på vilka andra personer som bor i fastigheten och vilka insatser som krävs av dig personligen – till exempel återkommande trappstädning eller gårdsfixardagar.
4. Beräkna kostnader
Gör en budget. Gör en budget för dina kommande kostnader. Du kan få en överblick av boendekostnaden för ett särskilt objekt via mäklaren eller via bankernas kalkyler för respektive objekt här på Hemnet. Stäm av din budget med just din bank så att kalkylen stämmer med verkligheten. Förutom insatsen betalar du en årsavgift till föreningen som går till underhåll av fastigheten. Den brukar delas upp i en månads- eller kvartalskostnad. Vad som ingår i avgiften ska framgå av objektsbeskrivningen.
Kontrollera föreningens ekonomi. Sätt in dig i bostadsrättsföreningens ekonomi – för den blir också en del av din. Läs noga igenom årsredovisningen. Om ekonomin är dålig riskerar årsavgifterna (och därmed din månadskostnad) så småningom att bli högre. Styrelsen ansvarar för att föreningens ekonomi är sund. Ta gärna hjälp av någon som är van att läsa en årsredovisning.
Underhåll och reparationer. Föreningen är ansvarig för att fastigheten hålls i gott skick och att avlopp, värme, gas, el och vatten fungerar som det ska. Detta betalas ur den gemensamma kassan – en fond för yttre underhåll. Ibland behöver föreningen ta ett lån för att kunna göra större renoveringar – som till exempel fasad eller avloppssystem och då kan också din månadsavgift bli högre. Som spekulant ska du därför alltid fråga om några större reparationer är inplanerade. Läs på om vad som gäller i just den aktuella föreningens stadgar.
5. Kolla upp vad du köper
Undersök bostaden. Du som köper en bostad omfattas av en stor undersökningsplikt. I klartext betyder det att det är du som ska försäkra dig om att alla eventuella fel och brister ligger på bordet inför köpet. Du kan inte i efterhand få ersättning för fel du borde ha upptäckt.
Både själva bostadsrätten och gemensamma utrymmen som tvättstuga eller trappuppgång ska kontrolleras. Se till att vara lite extra petig med att allt i kök och badrum fungerar och ser helt ut. Läs på kring förutsättningarna, vad kan man t.ex. förvänta sig kring hållbarheten eller renoveringsbehov i lägenhetens badrum och kök?
Fel som upptäcks i efterhand. Säljaren av en bostadsrätt bär ansvaret för eventuella fel under två år efter överlåtelsen. Du som köpare kan då begära att säljaren ska åtgärda felet alternativt sätta ner köpeskillingen i efterhand.
Villkoret är då att felet fanns där när du köpte bostaden, att det inte kunde vara upptäckbart, att det inte är förväntat med hänsyn till bostadens ålder, skick eller konstruktion och att lägenhetens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren lämnat.
6. Budgivningen
Är du inte ensam om att vilja ha bostaden kan det bli aktuellt med en budgivning från de olika spekulanterna. Ett bud kan lämnas över telefon, via mejl eller sms och man höjer med valfritt belopp. Buden redovisas för övriga spekulanter – ibland också över nätet. I de flesta fall är det den som lagt det högsta budet som vinner affären – men inte alltid. Det är säljaren som ytterst bestämmer vem som får köpa.
En budgivning kan gå väldigt fort men det kan också dra ut på tiden. Slutpriset kan i attraktiva områden bli betydligt högre än ursprungspriset. För din egen skull kan det vara klokt att sätta en övre gräns för vad du vill betala redan innan budgivningen. Det kan vara lätt att ryckas med när budgivningen väl är igång. Och ibland kan ett nytt bud komma in just när man tror att affären är i hamn. Ditt bud är inte bindande förrän kontraktet är påskrivet.
7. Skriv kontrakt
Kontraktsskrivning. Kontraktsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. Först när kontraktet och överlåtelseavtalet är påskrivet är affären klar. Innan du skriver på kontraktet, försäkra dig om att du förstår vad som ingår i köpet.
Villkor i kontraktet. I kontraktet har du ibland möjlighet att skriva in förbehåll. Vanliga villkor avhandlar bankens lånevillkor, försäljningen av din befintliga bostad eller godkännande av dig som medlem i föreningen. Villkor eller förbehåll är till för att skapa en trygg affär för köpare och säljare.
Betala handpenning. I samband med kontraktsskrivningen betalar du handpenning, som oftast är 10 procent av köpeskillingen. Ofta kan banken hjälpa till med ett handpenninglån på kort varsel. Detta brukar betalas tillbaka vid tillträdesdagen.
Betala och ta över bostadsrätten. Överlåtelsen av bostaden sker ofta på köparens bank. Kontraktet gås igenom och om allt är korrekt överförs köpeskillingen till säljarens konto.
Säljer du din bostad? Då är det bra att veta hur du kan maximera effekten av din annons på Hemnet. Vår data visar bland annat att bostadsannonser på Hemnet med fler bilder kan leda till snabbare affärer och högre budpremie, alltså skillnad mellan utgångspris och slutpris. Läs mer om det här.
Du kan också ge din annons extra fart genom att köpa Hemnet Premium, Hemnet har under en tid arbetat fram ett urval av tilläggsprodukter, som på olika sätt ger dig som säljare möjlighet att både öka exponeringen av och trafiken till din bostadsannons. Läs mer om Hemnet Premium och vad det innebär här.
Och sist men inte minst, lycka till!
