Husbesiktning – så går besiktning av hus till
En bostad behöver absolut inte vara i toppskick – oavsett om du ska sälja eller köpa – men som köpare ska du åtminstone vara medveten om vad det är du betalar för. Därför är det klokt att låta en besiktningsman göra en professionell hälsokontroll av objektet.
När du köper ett nytt hem vill du ju veta att du flyttar in i en frisk bostad. Därför ska du låta en sakkunnig expert undersöka den innan du bestämmer dig. Mycket kan du förstås se själv på visningen – men långtifrån allt. Du som köper ett hus uppfyller också din lagstadgade undersökningsplikt genom att låta göra en överlåtelsebesiktning.
Så går en besiktning till
Besiktningsmannen börjar med att läsa in sig på fastigheten genom att studera ritningar, bygglov och annan dokumentation och genom att tala med säljaren. Säljaren, som har upplysningsplikt, ska informera besiktningsmannen om alla gjorda renoveringar, gamla skador och annat som kan komma den nya ägaren till nytta.
Besiktningsmannen gör sedan en okulär kontroll, det vill säga tittar – och ibland också luktar och känner – på alla synliga ytor, som till exempel grund, källare, tak, fönster, kök och badrum. Alla rum och delar av fastigheten granskas invändigt och utvändigt – även balkong, tomt och garage. Ibland kan besiktningsmannen även göra en djupare kontroll av en specifik del av bostaden – genom till exempel håltagning. Men det är inte alltid detta ingår. Besiktningsmannen noterar och gör sedan en riskanalys av iakttagelser som kan betraktas som fel eller brister. Det kan också röra sig om små skavanker som riskerar att bli stora problem framöver. Hela proceduren resulterar slutligen i ett skriftligt besiktningsutlåtande.
Håll koll på vad som ingår
Innan du skriver besiktningsavtal, fråga också om vad som inte ingår. Normalt är det en hel del som ligger utanför – såsom el, värme, vatten, avlopp, eldstad eller vitvaror. Se till att du känner till vad som ingår i just din besiktning. Som köpare bör du också ha extra koll på husets el och eldstäder – i synnerhet om det är ett äldre hus. Anlita en skorstensfejarmästare som provtrycker skorstenen och låt en behörig elinstallatör kontrollera om elen är fackmannamässigt installerad och underhållen.
Så använder du protokollet
När protokollet är klart, be gärna om en noggrann genomgång. Det du har fått är en riskanalys och det är förstås viktigt att veta om fler kontroller behövs – en utökad besiktning eller en särskild besiktning av en annan fackman. Det kan handla om en expert som med särskilda mätinstrument bekräftar eller avfärdar misstankar om fukt- eller mögelproblem. Kanske behöver du göra en radonmätning.
Du ska också sätta dig in i orsaken till de fel eller skador som upptäckts och vad de kostar att reparera. Vilka åtgärder är nödvändiga att göra direkt och vad kan vänta? Ibland kan du behöva ta in en byggare eller hantverkare för att få en tydlig kostnadsbild.
Kom ihåg att de fel och brister som står antecknade i protokollet kan du inte senare begära ersättning för från säljaren.
Vikten av överlåtelsebesiktning
Överlåtelsebesiktning är inte bara en formell process utan en kritisk del av en smidig fastighetsöverlåtelse. Genom att utföra en överlåtelsebesiktning kan både säljare och köpare känna sig tryggare med affären. Säljaren får en öppen och ärlig presentation av fastighetens skick, medan köparen får en djupare förståelse för bostadens tillstånd. Ett hus kan se perfekt ut vid första anblicken, men under ytan kan det dölja sig skador eller problem som inte är synliga för det blotta ögat.
Överlåtelsebesiktningen utförs av en certifierad besiktningstekniker, som med sin expertis granskar fastigheten i detalj. Denna tekniker går igenom allt från stora byggnadsstrukturer till små detaljer, och skapar sedan ett besiktningsprotokoll. Protokollet innehåller beskrivningar, bilder, och riskgraderingar för varje iakttagelse. Detta dokument blir en nyckelreferens för både säljare och köpare under hela överlåtelseprocessen.
För köparen blir överlåtelsebesiktningen ett värdefullt verktyg för att undvika framtida överraskningar. Är det något fel på taket? Finns det dolda vattenläckor? Hur står det till med isoleringen? Alla dessa frågor och fler besvaras, vilket ger köparen en klar bild av vad man faktiskt köper. För säljaren kan en överlåtelsebesiktning minska risken för framtida tvister och ge potentiella köpare förtroende för fastigheten.
Tidpunkt för besiktning
Besiktningen ska generellt göras innan du skriver på kontraktet. Finns inte tiden ska du se till att det finns en klausul i kontraktet som godkänner att besiktningen görs i efterhand – för att du ska ha rätt att häva köpet vid eventuella invändningar.
Anlita en godkänd besiktningsman
Var noggrann med att anlita en godkänd besiktningsman – gärna med byggteknisk kompetens. Mäklaren eller möjligen banken kan ofta tipsa om lämpliga personer, alternativt kan du söka via Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) eller hos de olika handelskamrarna på www.besiktning.nu
Din egen roll
Du tjänar mycket på att gå med runt på själva besiktningen. Du lär känna ditt blivande hem och kan notera dess styrkor och svagheter. Lägg märke till vad besiktningsmannen granskar och du får en bra inblick i vad du själv ska hålla koll på framöver.
Många bostäder lämnar ofta en hel del att önska – även när de är ute till försäljning. När du väl har köpt din nya bostad kan du använda besiktningsprotokollet som en att-göra-lista. Allt kanske inte måste åtgärdas direkt – men du tjänar med största sannolikhet på att åtgärda bostadens fel och brister förr snarare än senare.
