Ska du sälja lägenhet? – saker att tänka på vid försäljning av bostadsrätt

När du beslutat dig för att sälja din bostadsrätt är det en hel del saker att hålla reda på. Vi guidar dig genom försäljningen – steg för steg.

1. Värdera

Innan du säljer din bostad vill du troligen veta vad du kan få ut för den. Är du i färd med att byta boende så brukar ofta banken vara intresserad av vad du kan få ut för din nuvarande bostad. Vilket förstås också ger en indikation om vad du kommer att ha råd att flytta till.

Du kan också vända dig till en mäklare för en värdering. Många mäklare erbjuder kostnadsfria värderingar utan att du förbinder dig till något.

Prisläge

Bostadsrättens värde avgörs av många olika faktorer. Läge, stil och skick är bara några. Olika områden varierar i popularitet vilket påverkar utbudet och därmed kanske även priset.

Marknadsläget nu år 2023 ser annorlunda ut mot hur det har sett ut de senaste åren. I takt med en stigande inflation och räntehöjningar har marknaden blivit mer avvaktande. Det har medfört att många objekt inte länge blir värderade lika högt som de varit tidigare.

Det kan leda till besvikelse i många fall, men samtidigt kan man ha i åtanke att säljaren köper sin nästa bostad på samma marknad vilket inte behöver vara negativt.

2. Välj mäklare

Det finns förstås inget krav på att du anlitar en mäklare när du ska sälja din bostadsrätt men det är många saker att hålla reda på, exempelvis värdering, annonsering, visning och kontraktsskrivning. Genom att anlita en rutinerad mäklare minskar du risken för att problem uppstår.

Du kan också diskutera vikten av att välja en mäklare som är skicklig på digital marknadsföring, eftersom många potentiella köpare nu börjar sin sökning online. En mäklare med en stark online närvaro kan ha större chans att nå en bredare publik.

När du väljer mäklare är förtroende och lokalkännedom viktiga faktorer. Träffa gärna några olika mäklare och kika också på hur de presenterar sina andra objekt för att avgöra vad som känns bäst för dig. Meddela mäklaren vad du har för villkor för försäljningen och vad du har tänkt dig för tillträdesdatum.

3. Ta fram fakta om bostaden

När en bostadsrätt säljs tillämpas Köplagens bestämmelser. Du ska meddela mäklaren/köparen om allt du vet om din bostad. Alla dokument ska plockas fram och du ska berätta om allt som kan ha betydelse för köparen, sätt dig på köparens stol.

Fel som upptäcks i efterhand

Din köpare har rätt att åberopa fel i lägenheten under två efter det att den överlåtits. Fel som man inte hade kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning och fel som man inte har kunnat förvänta sig utifrån lägenhetens skick och information man fått. Var noga med informationen, köparen har rätt att förvänta sig att de uppgifter du lämnat är riktiga. Felaktiga uppgifter kan du bli ersättningsskyldig för.

Energideklaration

Bostadsrättsföreningen ska visa upp en energideklaration som visar hur mycket energi huset förbrukar – denna information bör finnas med i objektsbeskrivningen.

4. Välj marknadsföringskanal

Tillsammans med mäklaren bestämmer du hur och var din lägenhet ska marknadsföras. Annonser på Hemnet, delningar via sociala medier, i lokalpress och mäklarens egen hemsida och skyltfönster är exempel på vanliga marknadsföringskanaler. Ibland görs också utskick till spekulanter i mäklarens eventuella register.

5. Förbered för visning

Mäklaren gör en skriftlig beskrivning av din lägenhet – en objektsbeskrivning. Här ska alla uppgifter finnas med: yta, rumsbeskrivning, driftskostnader, eventuella vindsförråd med mera. Om du inte är helt säker på ytan behöver kanske lägenheten mätas upp på nytt.

Du måste vara extra noga med att kontrollera att allt som står i objektsbeskrivningen är korrekt. Om något är felaktigt, riskerar du i framtiden att bli skadeståndsskyldig. Är till exempel den öppna spisen funktionsoduglig så ska detta framgå.

Att bilderna gör rättvisa åt din lägenhet är förstås viktigt. Om du har en balkong eller uteplats och säljer din bostad på vintern kan det också vara bra att ha med någon extra egentagen bild som visar hur det ser ut i sommartid.

6. Visning

Det finns olika typer av visningar, men en öppen visning är allra vanligast. Visningen brukar pågå en eller några timmar och det är öppet för alla att komma. Vissa mäklare har ett register med spekulanter och kan bjuda in till förhandsvisning för just dessa. I vissa fall kan föranmälan till visningen vara ett krav. Du som säljare kan också begära att din bostad bara ska visas privat.

I vissa fall kan även mäklare hjälpa till med virtuella visningar digitalt om det är någon som har svårighet att delta på en fysisk visning. Detta har visat sig vara ett kraftfullt sätt att visa upp lägenheter speciellt under åren med rådande pandemi.

7. Budgivning

Efter visningen ringer mäklaren upp alla som lämnat en intresseanmälan. Om många är intresserade av bostaden kan det bli fråga om en budgivning. Du kan också ställas inför att behöva acceptera ett bud som känns för lågt. Det är bra om du rustar dig i förväg genom att tänka igenom olika scenarios.

Ett bud brukar lämnas över telefon, via mejl eller sms och spekulanten höjer sitt bud med valfritt belopp. Under budgivningens gång ska alla spekulanter löpande informeras om nya inkomna bud. Notera att buden inte är bindande förrän kontraktet är påskrivet – inte ens om det är skriftligt.

Vinnande bud

I de flesta fall är det den som lagt det högsta budet som vinner affären – men inte alltid. Ytterst är det du som säljer som bestämmer vem som får köpa lägenheten. Enligt mäklarlagen ska mäklaren notera budgivare, bud och tidpunkt för bud i en förteckning som både säljare och köpare får när affären är klar. Innan köpet går igenom ska bostadsrättsföreningen godkänna köparen som ny medlem. Mäklaren kan ofta hjälpa dig med information kring detta.

8. Skriv avtal

Avtalsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. Först när överlåtelseavtalet är påskrivet är affären klar. Försök att skriva kontrakt så snart som möjligt efter det att budgivningen är klar. Har du valt att inte anlita mäklare kan det vara bra att ha en jurist eller bankman med vid avtalsskrivningen.

I samband med avtalsskrivningen avtalar du med köparen om tillträdesdag – om detta inte redan är gjort.

Villkor i avtal

Villkor för köparens medlemskap i föreningen är obligatorisk. Däremot kan du och köparen skriva in andra förbehåll såsom köparens egna försäljning av bostad eller att lån ska beviljas.

Handpenning betalas

Efter det att avtalet tecknats betalar köparen en handpenning, som oftast är 10 procent av köpeskillingen och deponeras hos fastighetsmäklarens till dess att alla villkor för avtalet uppfyllts.

Bostadsrätten betalas och överlåts

Överlåtelsen av bostaden sker ofta på köparens bank. Likvidavräkning gås igenom och godkänns, därefter överförst köpeskillingen till ditt konto. Du lämnar nycklar och samtliga dokument som rör bostaden till en glad köpare.