Ska du sälja hus? – Vi går igenom husförsäljningen steg för steg
När du bestämt dig för att sälja din villa, ditt radhus eller fritidshus är det en hel del saker att hålla reda på. Vi guidar dig genom försäljningen – steg för steg.
1. Värdera
Innan du säljer ditt hus vill du troligen veta vad du kan få ut för det. Vilket förstås också ger en indikation om vad du kommer att ha råd att flytta till. Husets värde avgörs av många olika faktorer. Läge, stil och skick är bara några. Olika områden varierar i popularitet vilket påverkar utbudet och därmed kanske även priset.
2. Välj mäklare
Det finns inget krav att du anlitar en mäklare när du ska sälja ditt hus men det är många saker att hålla reda på – till exempel värdering, annonsering, visning och kontraktsskrivning – och genom att anlita en rutinerad mäklare minskar du risken för att problem uppstår.
När du väljer mäklare är förtroende och lokalkännedom viktiga faktorer. Träffa gärna några olika mäklare och kika också på hur de presenterar sina andra objekt för att avgöra vad som känns bäst för dig. Meddela mäklaren vad du har för villkor för försäljningen – som till exempel om något inte ska ingå i försäljningen och vad du har tänkt dig för tillträdesdatum.
3. Ta fram fakta om huset
Alla dokument som ritningar, pantbrev, information om servitut ska plockas fram. De flesta fastighetsmäklare kommer presentera en frågelista för dig att fylla i. Var noga när du fyller i listan och försök att sätta dig på köparens stol, ju mer information din köpare har desto tryggare blir din affär.
Vad ingår i köpet?
När du säljer en fastighet tillämpas Jordabalkens bestämmelser. Jordabalken reglerar vad som skiljer fast egendom – det vill säga fastighetstillbehör och byggnadstillbehör – och därmed tillhör huset – från lös egendom. Exempel på fastighetstillbehör är flaggstång, brevlåda och torkvinda. Byggnadstillbehör kan till exempel vara badrumsskåp och persienner.
Det kan finnas gränsfall om vad som räknas som byggnadstillbehör eller lös egendom. Då ska man komma överens om detta skriftligen. Om du som säljare vill göra undantag för något fast tillbehör så kan detta vara möjligt, men bara om du och köparen är överens och om det står med i kontraktet. Diskutera gärna detta mer ingående med din mäklare.
Dolda fel
Du som säljer ett hus bär ansvaret för alla eventuella dolda fel och kan bli ersättningsskyldig för dessa under tio år efter köpet.
Det finns tre kriterier för att ett fel ska kunna åberopas som dolt fel:
- Felet måste ha funnits vid köpetillfället.
- Felet ska inte ha gått att upptäcka vid en noggrann undersökning
- Felet ska inte varit förväntat utifrån byggnadens ålder, skick och den bifogade informationen som köparen fått.
För att skydda sig mot denna ersättningsskyldighet tecknar många hussäljare en säljaransvarsförsäkring – även kallad dolda-fel-försäkring – då alltså försäkringsbolaget tar över säljarens ersättningsskyldighet. Premien är ganska hög men anses ofta vara värd sitt pris, då dolda fel ofta handlar om byggtekniska fel som kan bli oerhört kostsamma.
Det andra sättet för säljare att skydda sig från dolda fel är att lägga in en friskrivningsklausul i kontraktet. Du kan då förvänta dig att köpesumman blir lägre.
Förbesiktning
Den spekulant som vill köpa ditt hus kommer troligen att vilja göra en besiktning med hjälp av besiktningsman – för att få svart på vitt om bostadens skick. Men det är inte ovanligt att även säljare låter förbesiktiga sitt hus.
Läs mer om hur besiktning fungerar.
Energideklaration
I samband med en husförsäljning behöver du som säljare låta göra en energideklaration. Energideklarationen visar hur mycket energi ditt hus förbrukar och utförs av en oberoende energiexpert. Du kan ofta få förslag på energiexpert från mäklaren, från energirådgivaren i din kommun eller via Boverket. Genom energideklarationen får ditt hus en energiklass, från A till G vilket gör det jämförbart med andra hus.
Om du ännu inte har låtit göra en energideklaration i samband med försäljningen har köparen rätt att beställa en sådan på din bekostnad senast sex månader efter att huset tagits över.
4. Välj rätt marknadsföring
Tillsammans med mäklaren bestämmer du hur och var ditt hus ska marknadsföras. Annonser på Hemnet, i lokalpress och mäklarens egen hemsida och skyltfönster är exempel på vanliga marknadsföringskanaler. Ibland görs också utskick till spekulanter i mäklarens eventuella register.
5. Förbered för visning
Objektsbeskrivning och fotografering
Mäklaren gör en skriftlig beskrivning av ditt hus – en objektsbeskrivning – där också möjligheterna med ditt hus kan presenteras för kommande ägare. Här ska alla uppgifter finnas med – yta, uppvärmning, driftskostnad etc. Om du inte är helt säker på ytan behöver kanske huset mätas upp på nytt. Det ska också tydligt framgå vad som ingår i köpet.
Du måste vara extra noga med att kontrollera att allt som står i objektsbeskrivningen är korrekt. Om något är felaktigt riskerar du i framtiden att bli ersättningsskyldig.
Att bilderna gör rättvisa åt ditt hus är förstås viktigt. Om du säljer ditt hus på vintern kan det också vara bra att ha med någon extra sommarbild som visar trädgården i blom.
Homestyling
Exakt vad du behöver göra inför en visning är svårt att diktera. Vissa nöjer sig med en noggrannare städning och fönstertvätt, andra satsar på lite ambitiösare uppfräschning av huset och anlitar en homestylist. En homestylist kan se huset med nya ögon och föreslår till exempel att du flyttar bort skrymmande möbler, adderar belysning eller en sittgrupp i trädgården.
Oavsett om du eller någon annan gör jobbet, är det förstås alltid klokt att plocka bort vardagliga och alltför personliga saker som foton, papper, sport- eller ytterkläder.
Ibland kan det finnas anledning att lättrenovera utvalda ytor, som att måla en skavd list, byta ett rangligt handtag eller laga en droppande kran. Du bestämmer själv eller tillsammans med mäklaren vad som är värt att göra för att bostaden ska visas upp från sin bästa sida.
Läs mer om homestyling.
6. Visning
Tidpunkt
Bestäm med mäklaren när visningen ska ske. Ofta äger den rum under en helg och kanske ytterligare en kväll under kommande vecka. Mäklaren är ansvarig person på plats och har en lista där intresserade skriver upp sig. Du som säljer blir informerad om hur visningen har gått direkt efter. Kommer alltför få personer på visningen kan det bli aktuellt med ytterligare visningar.
Olika typer av visningar
Det finns olika typer av visningar, men en öppen visning är allra vanligast. Den brukar pågå en eller några timmar och det är öppet för alla att komma. Vissa mäklare har ett register med spekulanter som kan bjudas in till förhandsvisning. I vissa fall kan föranmälan till visningen vara ett krav. Du som säljare kan också begära att din bostad bara ska visas privat.
7. Budgivning
Många bud – eller få
Efter visningen ringer mäklaren upp alla som lämnat en intresseanmälan. Om många är intresserade av huset kan det bli fråga om en budgivning. Du kan också ställas inför att behöva acceptera ett bud som känns för lågt. Det är bra om du rustar dig i förväg genom att tänka igenom olika scenarios.
Ett bud brukar lämnas över telefon, via mejl eller sms och spekulanten höjer sitt bud med valfritt belopp. Under budgivningens gång ska alla spekulanter löpande informeras om nya inkomna bud. Notera att buden inte är bindande förrän kontraktet är påskrivet – inte ens om det är skriftligt.
Vinnande bud
I de flesta fall är det den som lagt det högsta budet som vinner affären – men inte alltid. Ytterst är det du som säljer som bestämmer vem som får köpa huset.
Enligt fastighetsmäklarlagen ska mäklaren notera budgivare, bud, villkor och tidpunkt för bud i en förteckning som både säljare och köpare får senast på tillträdesdagen.
8. Skriv kontrakt
Kontraktsskrivningen sker oftast på mäklarens kontor. Först när kontraktet är påskrivet är affären klar. Se till att du har en klar bild över vad som ingår i försäljningen innan du skriver på. Om du inte har anlitat en mäklare kan det vara bra att ha en jurist eller bankman med vid kontraktsskrivningen.
I samband med kontraktsskrivningen avtalar du med köparen om tillträdesdag – om detta inte redan är gjort.
Villkor i kontraktet
I kontraktets villkor kan du och köparen skriva in andra förbehåll såsom köparens egna försäljning av bostad eller att lån ska beviljas.
Handpenning betalas
Efter det att kontraktsskrivningen tecknats betalar köparen en handpenning, som oftast är 10 procent av köpeskillingen.
Köpa eller sälja bostad först?
Ett av de största besluten du står inför när du överväger att flytta är om du ska köpa din nya bostad innan du säljer den nuvarande eller vice versa. Båda alternativen har sina fördelar och nackdelar.
Fördelar med att köpa först
Trygghet: Vet exakt vart du ska flytta innan du säljer ditt nuvarande hem. Tid: Ger dig tid att flytta dina saker i lugn och ro, istället för att känna stress mellan försäljning och inköp.
Marknad: Om marknaden är het kan det vara smart att säkra en ny bostad innan priserna stiger ännu mer.
Nackdelar med att köpa först
Ekonomisk press: Att betala två lån samtidigt om du inte lyckas sälja din nuvarande bostad snabbt.
Försäljningspris: Kan känna press att snabbt sälja din nuvarande bostad, vilket kan påverka det pris du är villig att acceptera.
Fördelar med att sälja först
Ekonomisk klarhet: Vet exakt hur mycket pengar du har att arbeta med när du köper en ny bostad.
Förhandlingskraft: Utan att behöva sälja en bostad kan du vara mer flexibel i förhandlingarna när du köper.
Mindre stress: Du behöver inte oroa dig för att sälja din nuvarande bostad under en tidsbegränsning.
Nackdelar med att sälja först
Bostadslös: Riskerar att vara utan boende under en period mellan försäljning och inköp.
Marknadsrisk: Om marknaden är het kan priserna stiga mellan tiden du säljer och tiden du köper.
Slutsatsen är att ditt beslut ofta beror på din personliga situation, din risktolerans och hur bostadsmarknaden ser ut där du bor. Det kan vara värt att diskutera med en mäklare eller en finansiell rådgivare för att få insikt i vad som kan vara bäst för just dig.
Huset betalas och överlåts
Överlåtelsen av bostaden sker ofta på köparens bank. NI går igenom kontraktet en sista gång och om allt är korrekt överförs köpeskillingen till ditt konto. Köpebrevet undertecknas och bevittnas och du lämnar nycklar och samtliga dokument som tillhör huset nya lyckliga ägare.
