Belåningsgrad brf – lär dig se svagheterna i en bostadsrättsförening
Att analysera en bostadsrättsförenings ekonomi kan vara en rejäl utmaning, men det finns knep för att lyckas förstå – utan att behöva vara en expert.
När du skriver på kontraktet för en bostadsrätt köper du egentligen inte själva lägenheten. Det du gör är att du får nyttjanderätten till en viss yta i föreningen under obestämd tid, genom att du blir delägare i föreningen. Du betalar en avgift som täcker gemensamma kostnader, exempelvis reparationer, avfallshämtning och räntekostnader.
Har du koll på alla krångliga begrepp som kan dyka upp vid ett bostadsköp?
Innan ett köp är det viktigt att sätta sig in i föreningens årsredovisning. Är förening dåligt skött kan det sluta med att det kostar dig, och alla andra i föreningen, stora summor pengar.
Här har vi samlat några delar av en föreningens ekonomi som du bör ha koll på:
Analysera avgiften
Låg avgift beror i idealfall på att fastigheten har låga driftskostnader, är lågt belånad och att en tilltagen reparationsfond redan finns på plats. Men, det kan också bero på att föreningen valt att inte amortera, att man underskattar kommande renoveringsbehov och inte heller tagit höjd för ett högre ränteläge. Är fastigheten högt belånad men har en låg avgift kan avgiften komma att höjas rejält om räntorna höjs.
Föreningens belåning per kvadratmeter
Genom att dela föreningens skulder med total bostadsyta får man fram belåningsgraden som vanligtvis ligger mellan 0-12.000kr. Tumregeln är att allt under 5 000 kr/kvm är bra, över 10 000 kr/kvm bör man sätta sig in lite mer i varför belåningen är så hög. Nyproduktioner är till exempel vanligtvis högt belånade utan att ekonomin är vanskött, och belåningen kommer sänkas i takt med att föreningen amorterar.
Hur stor del av intäkterna äts upp av räntekostnader?
Titta i årsredovisningens resultaträkning. Leta upp räntekostnader och jämför med nettoomsättningen (intäkterna). Var försiktig om räntekostnaderna uppgår mot 50%. Vid nyproduktion kan det vara upp till 40%, den kostnaden kommer att minska över tid. Annars ligger räntekostnaderna i en välmående förening som funnits ett tag på uppåt 20%.
Indirekt nettoskuldsättning
En viktig ändring i Fastighetsmäklarlagen trädde i kraft den 1 januari 2023, som innebär att vid förmedling av en bostadsrätt är det nu obligatoriskt för mäklare att uppge dess indirekta nettoskuldsättning. För att ta fram denna siffra behöver man först beräkna bostadsrättsföreningens totala nettoskuld. Den består av föreningens samlade skulder och lån, från vilket man drar av räntebärande tillgångar och likvida medel – uppgifter som man kan hitta i föreningens årsredovisning. Därefter tar man fram den specifika bostadsrättens andel baserat på föreningens upplägg, vilket resulterar i den aktuella bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.
Hur länge gäller föreningens avtal för tomträtt?
Tomträtt kallas det avtal man har med staden för rätten att använda marken som fastigheten står på. För det betalar tomträttshavaren en årlig avgiftsom kallas tomträttsavgäld till staden. Det är viktigt att fråga om föreningen äger marken som huset står på eller om det är tomträtt och föreningen därigenom har kostnader för hyra av marken. Undersök om avtalet för tomträtten snart går ut och hur eventuell omförhandling kan påverka föreningens ekonomi.
Finns det planer på omfattande renoveringar framöver?
Föreningen bör avsätta cirka 150kr per kvm yta för löpande underhåll, och det bör finnas en yttre reparationsfond med avsatt kapital för till exempel kommande stambyte, takomläggning eller fasadtvätt.
