Guide: Så får du koll på bostadsrättsförenings ekonomi
Det är mycket att tänka på när man ska köpa bostadsrätt. Hur vet man om föreningen har god ekonomi, och hur läser man en årsredovisning? Vi går igenom de viktigaste punkterna för dig som går i tankarna att köpa en bostadsrätt.
Att sätta sig in i en bostadsrättsförenings ekonomi är inte helt lätt, men ack så viktigt när man ska köpa en bostadsrätt. Genom att få koll på hur ekonomin, underhållsplanen och stadgarna ser ut i föreningen (brf:en), kan man enklare avgöra om det är en god idé att bli medlem eller inte.
Vad ska man tänka på när man köper en bostadsrätt?
När man köper en bostadsrätt köper man rätten att bo där. I samband med köpet blir man medlem i en brf, bostadsrättsförening. En brf är en ekonomisk förening där medlemmarna gemensamt äger och ansvarar för marken och fastigheterna. Därför är det bra att undersöka hur föreningens ekonomi och underhållsplan ser ut framåt.
Tomträtt eller äganderätt?
När man funderar på att investera i en bostadsrätt, är det avgörande att förstå de underliggande ägandeförhållandena gällande marken som byggnaden står på. Det är inte alls ovanligt att bostadsrättsföreningar i Sverige inte har äganderätt till den mark på vilken deras byggnader är uppförda. Istället innehar de vad som kallas för tomträtt, ett juridiskt koncept som i praktiken innebär att föreningen hyr marken av kommunen.
Tomträtten är normalt tidsbegränsad och kan sträcka sig över flera decennier. Under denna tid betalar bostadsrättsföreningen en årlig avgift, tomträttsavgäld, till kommunen. Detta system har både för- och nackdelar. Ett av de främsta skälen till att en bostadsrättsförening kan välja att inte köpa marken är att det kan vara ekonomiskt fördelaktigt, särskilt om priset på marken är högt. Att inte behöva ta upp lån för markköpet kan innebära att föreningen kan hålla nere sina månadsavgifter.
Å andra sidan finns det risker och potentiella nackdelar med att inte äga marken. Om kommunen bestämmer sig för att höja tomträttsavgälden kan detta direkt påverka bostadsrättsinnehavarna, eftersom det kan leda till höjda månadsavgifter. Detta kan i sin tur påverka föreningens ekonomiska stabilitet och långsiktiga hållbarhet.
I takt med att tiden går och utgången av tomträttsavtalet närmar sig, kan en bostadsrättsförening överväga att förvärva marken och därmed omvandla sin tomträtt till full äganderätt. Detta beslut är dock inte utan sina egna utmaningar. Föreningen skulle troligtvis behöva ta upp nya lån för att finansiera köpet, vilket kan vara en omfattande ekonomisk börda. Dessutom kräver processen omfattande juridisk och ekonomisk rådgivning för att säkerställa att allt går rätt till och att de långsiktiga konsekvenserna är hållbara för föreningen och dess medlemmar.
För individen som överväger att köpa en bostadsrätt är det därför viktigt att noggrant undersöka och förstå de ekonomiska och juridiska aspekterna av tomträtt kontra äganderätt. Det är även rekommenderat att ta del av bostadsrättsföreningens långsiktiga planer och ekonomiska hälsa för att säkerställa en trygg och stabil boendesituation.
Vad är en äkta eller oäkta förening?
I Sverige utgör äkta bostadsrättsföreningar majoriteten av alla föreningar, och de utmärker sig genom att vara främst inriktade på bostadsrätter. En förening betraktas dock som oäkta om en betydande del av dess intäkter, mer än 40 %, härrör från källor utanför de traditionella månadsavgifterna från bostadsrättsinnehavarna. Dessa intäkter kan komma från uthyrning av hyreslägenheter, kommersiella lokaler eller månadsavgifter betalade av juridiska personer.
Det är viktigt att poängtera att klassificeringen av en förening som äkta eller oäkta inte är statisk, utan kan variera från år till år beroende på förändringar i föreningens inkomststruktur. Detta dynamiska element kräver ständig uppmärksamhet och övervakning från föreningens styrelse och medlemmar för att säkerställa att man är medveten om och förberedd på eventuella skattemässiga konsekvenser.
De skattemässiga implikationerna av att vara medlem i en äkta respektive oäkta bostadsrättsförening är betydande och bör inte underskattas. Medlemskap i en oäkta förening kan innebära möjligheter till lägre, eller till och med obefintliga, månadsavgifter. Detta kan i sin tur leda till förmånsbeskattning, där medlemmen blir skattskyldig för det ekonomiska värdet av den reducerade avgiften. Detta kan vara en fördel för medlemmen på kort sikt, men det är viktigt att vara medveten om att detta kan medföra högre skatteåtaganden.
När det kommer till försäljning av en bostadsrätt inom en oäkta förening, blir skattesituationen ännu mer komplex. Medlemmar i oäkta föreningar blir underkastade en högre vinstskatt vid försäljning, 30 % jämfört med 22 % för medlemmar i äkta föreningar. Dessutom är möjligheten att göra uppskov på vinstskatten normalt inte tillgänglig för medlemmar i oäkta föreningar, vilket kan medföra betydande ekonomiska påfrestningar vid försäljningstillfället.
Hur vet man om föreningen har god ekonomi?
För att se om en brf har god ekonomi behöver man titta närmare på några punkter. Exempelvis hur föreningens kassa ser ut, hur belånad föreningen är, hur hög månadsavgiften är och om det finns planerade renoveringar. Det här hittar man i föreningens årsredovisning.
Hur får jag tag i en årsredovisning?
Alla föreningar är skyldiga att upprätta en årsredovisning, och alla årsredovisningar är offentliga handlingar. Ofta har mäklaren som ansvarar för försäljningen fått tillgång till årsredovisningen via säljaren. Om mäklaren inte har tillgång till årsredovisningen kan man vända sig till Bolagsverket – här ska alla årsredovisningar finnas tillgängliga.
Så tolkar du brf:ens årsredovisning:
Efter varje räkenskapsår sammanställer alla bostadsrättsföreningar en årsredovisning. Här ges en bra inblick i föreningens ekonomi idag, historiskt och framåt. En årsredovisning är indelad i fyra delar: förvaltningsberättelsen, resultaträkningen, balansräkningen och notförteckningar.
1. Förvaltningsberättelse
I förvaltningsberättelsen tas viktiga händelser från det föregående året upp, men även underhållsplaner för fastigheten inför den närmaste framtiden. Här ser man även vilka som sitter i styrelsen, vilka fastigheter föreningen består av och väsentliga ekonomiska nyckeltal som ger en överblick över ekonomin. Håll utkik efter planerade renoveringar som kan påverka sådant som värmeledningar, ventilationen och ljudnivån i huset.
2. Resultaträkning
Under den här delen redovisas föreningens intäkter och utgifter under det gångna året. Bland intäkterna syns exempelvis månadsavgifter och årsavgifter. Bland utgifterna syns exempelvis underhållskostnader, el och värme.
3. Balansräkning
Här visas vilka tillgångar och skulder föreningen har. Tillgångarna består framför allt av fastigheten och sparade pengar, medan skulderna utgörs av lån och insatser från medlemmar. I balansräkningen kan man även se hur mycket pengar som finns i kassan. Genom att jämföra med kolumnen för det föregående året ser man hur kassan har förändrats.
4. Notförteckning
Under både resultat- och balansräkningen finns hänvisningar till noter. I notförteckningen redovisas beloppen som nämns mer utförligt. Här får man mer specifika och utförliga förklaringar till vad som påverkat resultatet.
Hur ser jag belåningsgraden?
För att få reda på hur högt belånad föreningen är delar man skulden på antal kvadratmeter som fastigheten har. Ett bra resultat är allt under 5 000 kronor/kvadratmeter. Är det över 10 000 kronor/kvadratmeter bör man undersöka varför belåningen är så hög. Visar det sig att föreningen har slarvat med amorteringen kan det orsaka en ekonomisk smäll för medlemmarna framöver.
Här är det bra att ha med sig att äldre föreningen oftast är lägre belånade än nya. Detta eftersom de haft fler år på sig att amortera ner skulderna, vilket i sin tur minskar belåningsgraden.
Vad är en rimlig månadsavgift bostadsrätt?
Månadsavgiften finns för att täcka de gemensamma kostnaderna som föreningen har. Bland dessa hör exempelvis sophämtning, reparationer och räntekostnader. Se över vad månadsavgiften täcker – ingår el, värme och internet? Tillkommer extra avgifter för exempelvis parkering?
Känns månadsavgiften för hög i relation till utgifterna som ska täckas bör man ta upp frågan med styrelsen. Känns den däremot för låg kan man räkna med att avgiften kan höjas framöver.
Vad är stadgarna i en bostadsrättsförening?
Stadgarna kan beskrivas som föreningens regler. Här ska det framgå vad föreningen heter, vilket ändamål föreningen har och var föreningen har sitt säte. Det är exempelvis bra att se över hur underhållsansvaret mellan föreningen och medlemmarna fördelas, hur fördelningen av eventuell vinst ser ut samt om stadgarna strider mot lagen. Stadgarna kan bara ändras under årsmöten, även kallade årsstämmor.
Källa: Boverket.
