Vad kan vi förvänta oss på bostadsmarknaden i höst?
I våras annonserade Riksbanken att de höjer styrräntan för första gången sedan 2020. Sedan dess har boräntorna ökat och prognoser kring en svagare bostadsmarknad har duggat tätt. Här svarar Hemnets marknadsanalytiker på frågor kring den rådande situationen på bostadsmarknaden.
Erik Holmberg, Hemnets marknadsanalytiker
Vad är det vi ser på bostadsmarknaden nu?
Bostadsmarknaden har de senaste månaderna påverkats av den generella ekonomiska utvecklingen med stigande inflation och räntor samt högre elpriser. Detta har skapat en ökad försiktigheten på bostadsmarknaden under våren vilket även fortsatt prägla marknaden under sommaren.
Till följd av denna förändrade situation har det varit svårare än tidigare för köpare och säljare att mötas och därmed har antalet försäljningar tydligt minskat jämfört med de senaste två åren. I juni och juli har det sålts runt 15 procent färre bostäder än under motsvarande period förra året och i augusti har detta minskat ytterligare. De flesta planerade bostadsförsäljningar blir trots allt av och de som försöker sälja får i de flesta fall sin bostad såld, men ofta till ett lägre försäljningspris än vad liknande bostäder såldes för under början av året.
Försäljningarna tar nu också väsentligt längre tid. I augusti var den genomsnittliga försäljningstiden för lägenheter 21 dagar, 6 dagar längre än för ett år sedan. Det är en tydlig indikation på en förändrad marknad där man som säljare behöver ställa in sig på att det tar längre tid att sälja sin bostad idag än vad som varit fallet de senaste åren.
De heta budgivningarna som varit signifikativt för marknaden under pandemin har nu också mattats av betänkligt. I augusti månad var det genomsnittliga skillnaden mellan utgångspris och slutpris noll procent för både villor och lägenheter i Riket sammantaget. Det ska tolkas som att den genomsnittliga bostaden som såldes under augusti månad såldes för utgångspriset.
Vad kan vi förvänta oss för utveckling på bostadsmarknaden under hösten?
Det långsammare tempot på marknaden på senare tid har tillsammans med ett högt inflöde av nya bostäder till salu, skapat ett rekordhögt utbud av lägenheter till salu. Under sommaren minskar alltid utbudet säsongsmässigt men de senaste veckorna har det kommit upp på nya rekordnivåer igen och sannolikt kommer det att fortsätta vara högt under hösten. Åtminstone på lägenhetsmarknaden.
Ett högt utbud av bostäder påverkar generellt bostadsmarknaden till köparens fördel då det ger en större konkurrens för säljarna. Det gör att vi kan förvänta oss en marknad som under början av hösten fortsätter präglas av ett långsammare tempo och lägre tryck på visningar och i budgivningarna än vad vi såg under början av året.
En viktig aspekt när det gäller utbudet på bostadsmarknaden är att den absoluta merparten av säljarna också är köpare under ungefär samma period och ofta i samma område. Detta gör att ett högt utbud också indikerar att det finns många potentiella köpare. I och med det tenderar utbud och efterfrågan att följas åt i hög utsträckning och ett högt utbud på bostadsmarknaden får därför inte samma prispressande påverkan som på många andra marknader.
En annan viktig aspekt att ha med sig när det gäller utbudet är till hur stor del dessa säljare kan eller måste acceptera dagens prisnivåer. I en stark marknad med stigande priser är det rationella för bostadsbytare att köpa en ny bostad innan man säljer sin befintliga bostad. Risken med det i en het marknad kan också bedömas vara låg då de allra flesta efter ett bostadsköp också får sin bostad såld till ett pris som de är nöjda med.
När marknaden sedan slår om och priserna börjar gå ner, vilket vi sett sedan i våras, finns det många som köpt först och då till slut kan hamna i en situation när man måste sälja oavsett bud, för att inte stå med dubbla bolån. Ju längre tiden går efter en sådan här förändring ju mer kommer marknadens aktörer anpassa sig till det nya läget. Det tenderar att få effekten att fler bostadsbytare går över till att sälja sin bostad innan man köper en ny bostad vilket till viss del förflyttar stressen från sälj- till köpsidan, då säljarna kan vara mer selektiva och får ett bättre förhandlingsläge.
Ju mer priserna går ner ju fler säljare kommer också att behöva ta ställning till att sälja med förlust. Det är dels psykologiskt jobbigt för många men framför allt kan det få en inlåsningseffekt då stora delar av kontantinsatsen försvinner och säljare därmed får svårt att flytta vidare. Detta skulle medföra lägre säljvolymer men samtidigt att prisnedgången dämpas.
På lägenhetsmarknaden såg vi nu i augusti att priserna på många håll ökade mer än normalt säsongsmönster, samtidigt som säljvolymerna sjönk ytterligare. Det kan vara en indikation på att vi i vissa områden nu är i en situation där säljarna i högre utsträckning väljer att avvakta snarare än att sälja till priser de uppfattar som för låga.
Den viktigaste parametern när det kommer till boprisernas utveckling under hösten är dock den ekonomiska utvecklingen och då i synnerhet räntan.
Kommer bostadspriserna fortsätta ner till följd av den stigande räntan?
Att räntorna nu ökar beror på att Riksbanken vill få ner den stigande inflationen som i sin tur påverkats av både kriget i Ukraina och förlängda leveranskedjor till följd av nedstängningar i Kina.
När räntan ökar blir det dyrare att låna pengar vilket generellt är negativt för bostadspriserna.
Vi såg också tydligt att bostadspriserna började gå ner i samband med att Riksbanken annonserade sin första höjning av styrräntan och en brantare räntebana i våras. Man kan se det som att det inte är styrräntan i sig som påverkat prisutvecklingen utan till stor del ränteförväntningarna. Marknaden är nu inställd på att styrräntan och därmed även de rörliga bolåneräntorna kommer öka kraftigt under hösten och man kan tänka sig att detta har börjat prisas in i dagens marknad. Det är med andra ord inte säkert att de förväntade räntehöjningarna som tros komma under hösten kommer leda till ytterligare prisnedgångar på bostadsmarknaden.
Osäkerheten på bostadsmarknaden och kring den ekonomiska utvecklingen är dock fortsatt stor vilket talar för en höst där bostadsmarknaden präglas av försiktighet.
Historiskt har bostadspriserna, likt aktiemarknaden, gått upp över tid och vid de nedgångar vi sett har bostadspriserna återhämtat sig och varit tillbaka på samma nivå två till tre år senare. Den historiska utvecklingen är dock ingen garanti för att det kommer att fortsätta se ut så framöver.
En viktig skillnad mot exempelvis aktiemarknaden är att en bostadsköpare oftast inte köper bostad i spekulation utan för att nyttja under en längre tid.
Vad innebär dold prisnedgång`?
Prisutvecklingen mäts i slutpriser vilket innebär att en bostad måste vara såld för att det ska inkluderas i prisstatistiken. Det många sannolikt menar med en dold prisnedgång är att eftersom antalet osålda bostäder ökar så kommer säljarna behöva anpassa sig till en lägre prisnivå för att få sin bostad såld.
Att hävda att det finns en dold nedgång är med andra ord en spekulation om att säljarna inte fått sålt på dagens prisnivå och därför kommer behöva sälja till en lägre prisnivå framöver vilket då gör att de genomsnittliga priserna fortsätter ner.
Med detta resonemang blandas konstaterad prisutveckling ihop med prognoser och gissningar om framtida utveckling.
Det kan finnas argument för att bopriserna ska ner mer framöver just till följd av att många säljare inte lyckats sälja, men det är då just en spekulation om framtiden.
Vi vet idag väldigt lite om vilka prisnivåer som de bostadsägare som inte lyckats fått sin bostad såld, trots att den lagts ut till salu, valt att inte sälja på. Vi vet inte heller vad de har för situation i övrigt och till vilken grad de faktiskt måste sälja. Det kan ses som en befogad gissning att dessa säljare generellt kommer att behöva anpassa sina prisförväntningar men det är då just en gissning.
Behöver jag som bostadsägare oroa mig för sjunkande priser?
Om du inte planerar att sälja din bostad den närmaste tiden behöver du inte bekymra dig över bostadsprisernas utveckling. Så länge du inte gjort en försäljning har du varken tjänat eller förlorat pengar på prisutvecklingen. Däremot bör du vara beredd på att räntorna och därmed de månatliga utgifterna kommer att öka den närmaste tiden. Även andra utgifter så som el kommer sannolikt öka framöver. Ett tips är att se över sin ekonomi och räkna på vad du får för boendeutgifter vid olika räntenivåer.
Det kan också vara bra att fundera över din framtida situation utifrån ett scenario där bostadspriserna fortsätter ner och du då skulle behöva sälja din bostad med förlust. Framför allt om du har små ekonomiska marginaler. Köper och säljer man på samma marknad påverkas man mindre av prisnedgångar.
Men om större delen av ens besparingar är det som lagts in som kontantinsats i boendet kan man få problem vid en försäljning. Då blir det nämligen svårt att kunna köpa något nytt även om ditt kommande bostadsköp sannolikt också sker på en lägre prisnivå än vad som varit fallet för ett halvår sedan. Du har helt enkelt inte kvar tillräckligt med pengar för att täcka kontantinsatsen. Därför är det viktigt att både amortera och månadsspara för att bygga upp en buffert som säkerhet vid eventuella prisnedgångar. Annars är risken att det blir en inlåsningseffekt.
Hur ska man tänka som säljare på dagens marknad?
Det generella rådet är att låta dina behov och din situation styra, snarare än att försöka tajma prisutvecklingen på marknaden. Om du behöver sälja din bostad nu, exempelvis för att du köpt en annan bostad, så finns det ingen anledning att vänta. Bilda dig då en uppfattning om den lokala marknaden och prata med mäklare som ofta är de med bäst koll på det samt vilken prisnivå du kan förvänta dig. Om man vill få sin bostad såld så är det idag viktigt att ha realistiska prisförväntningar och i de flesta fall kommer man inte kunna förvänta sig de rekordnivåer vi såg bara för ett halvår sedan. Å andra sidan är priserna i de flesta områden fortsatt högre än vad de var för några år sedan.
Det blir i dagens marknad också viktigare att marknadsföra din bostad för att sticka ut i det höga utbudet. Även här är en dialog med mäklaren viktig.
Ett tips om du har en befintlig bostad är att sälja den innan du köper något nytt. Då vet du vad du har för köpmöjligheter ekonomiskt och undviker risken att sitta med dubbla bostäder och dyra brygglån om det skulle visa sig vara svårsålt. I en marknad där priserna antas gå ner kan det också ses som ett ekonomiskt rationellt beslut att sälja befintlig bostad innan man köper nytt.
Hur ska man tänka som köpare på dagens marknad?
Även för köpare gäller rådet att utgå från de behov man har snarare än att försöka tajma marknaden.
I dagens marknad har köparen generellt bättre möjligheter än vad som varit fallet de senaste åren. Utbudet är högre, det går långsammare och du som köpare kommer sannolikt ha mindre konkurrens från andra köpare på de bostäder som du är intresserad av. Man bör dock inte ha förväntningar att kunna göra köp under rådande marknadspris. De flesta säljare har inte köpt något nytt och är inte nödvändigtvis är tidspressade att sälja.
Ett tips är att utnyttja den extra tid man som köpare får i en lite lugnare marknaden till att läsa på och informera dig om bostadsrättsföreningens ekonomi, villans eventuella renoveringsbehov med mera för att att göra ett så genomtänkt bostadsköp som möjligt.
Som köpare är det nu också extra viktigt att räkna på hur räntan vid olika nivåer påverkar ens månatlig utgifter. Det kan även vara bra att fundera över att eventuellt binda hela eller delar av räntan på ens bolån.
Hur ska man göra med räntan på sitt bolån?
När det handlar om huruvida det är bäst att binda räntan eller ej så är det svårt att svara generellt. Det handlar mycket om vad man som bostadsägare har för livssituation och ekonomiska marginaler.
Historiskt har det ofta varit fördelaktigt att ha en rörlig ränta då bankerna lägger på en premie för den risk de tar när en kund binder över tid. Fördelen med att ha räntan bunden är å andra sidan att ränteutgifterna blir förutsägbara varje månad. Så om man skulle ha svårt att ekonomiskt hantera en kraftigt stigande ränta kan det vara en bra ide att binda räntan på hela eller delar av bolånet. Detsamma gäller om du oroar dig mycket för stigande räntor. Då kan det vara bra att binda så du slipper ligga sömnlös över om du ska klara av eventuella ränteuppgångar.
Det är också viktigt att ha med sig att det kostar att bryta en bunden ränta innan löptiden gått ut. Går man i flyttplaner bör man därför inte binda sina bolån under lång tid framåt.
En viktig del när det gäller bolåneräntorna är att förhandla med banken. Många banker har nu höjt sina listräntor mer än vad reporäntan gått upp vilket indikerar att det sannolikt finns stort förhandlingsutrymme. Hör dig för med flera olika banker, det kan göra stor skillnad på sikt när räntan går upp.
Om man väl bestämt sig för att binda räntan kan det vara bra att välja flera olika löptider såsom exempelvis 1, 3 och 5 år. Binder man allt på en löptid kan det bli en tuff ekonomisk smäll om räntan skulle vara betydligt högre när bindningstiden löper ut.
